物業服務糾紛

      近年來，我市物業管理服務糾紛逐年上升。年均收案數已破千件，年增幅高達117%，在已受理的案件中98%的被告為小區業主，物業公司收繳物業費成為主要訴訟請求。在相關案件中，多數業主表示，不主動交納物業費的原因是物業服務不到位，但物業服務合同屬于公共服務合同，對于服務是否存在缺陷的判斷不應以個別業主感受為標準，一般情況下的服務瑕疵不能成為業主拒交物業費的抗辯理由，故而在實踐中，業主的答辯意見多因證據不足、不充分難以被法院采納，導致此類糾紛多以物業公司勝訴告終。

     近日，我市某小區業委會以小區物業公司工作消極、怠慢，未履行其工作職責，致使小區的消防系統癱瘓，拆除門禁系統，共用廁所被長期堆放雜物不能正常使用。擅自濫砍綠化區的樹木，備用發電機長期閑置，對小區個別業主私拉亂建、違規開設門、窗，不予制止等為由，將該小區物業公司訴至法院，要求其履行工作職責。該物業公司以多數業主不同意啟動維修基金，開發商公司沒有完善相關移交，對亂搭亂建沒有執法權等為由提出抗辯，并對業委會提出反訴，要求業委會申報專項維修基金維修小區消防設施，恢復物業公司名譽并公開道歉，承擔消防部門處罰的罰款1.5萬元并返還1.6萬元管理費。

     法院經審理后認為，物業公司與小區業主簽訂了《前期物業管理服務合同》，按照合同約定，對小區共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，是物業服務企業的首要職責。消防設施、設備的正常運行對小區安全的重要性不言而喻，物業公司在提供管理、服務期間，未能保證消防設施、設備齊全以及正常運行，履行合同義務不符合合同的約定，應當承擔違約責任。被告辯解以及反訴中，將小區消防設施設備不能正常運行的原因歸責于小區業主不同意啟動維修基金、小區業主委員會未履行職責申報維修基金，是為其消極、怠慢、不履行合同義務免責推脫。因未能及時整改而被處消防部門處罰，時間長達三年多，至今仍在推諉是消極、怠慢工作態度的具體體現。

     對小區整體房屋建筑的共用部位的維修、養護和管理，也是物業服務企業的重要職責。該小區部分業主私自亂搭亂建時，物業公司雖沒有執法權，但完全應當及時發現并予以規制。門禁系統、公廁、發電機不能正常使用問題，確與開發商有關，但物業公司應當積極地與開發商進行交接、落實，保證設施設備投入正常使用，以利于整個小區的安全運行。物業公司進駐該小區長達12年，在業主委員會成立后，雙方應當對小區物業管理、服務上存在的問題等事宜，進行溝通、交流，但雙方未能有效實現這些溝通、交流、交接等，也屬于物業公司怠于履行其職責。

最終，法院判決，物業公司在三個月內落實小區消防整改等相關問題，由業主委員會全程督促、協助物業公司完成好具體事宜的落實。

    一審判決后，物業公司不服判決向南充市中級人民法院提起上訴，二審法院經審理駁回物業公司上訴，維持原判。

    從該案中我們可以看出，物業服務企業、業主、業主委員會應依法履行各自的職責，當業主權益受到侵害時，業主委員會應發揮其應有的作用，監管和制約物業公司，而業主應當提高維權意識和維權能力，當發現物業服務問題時，要積極采取措施，通過向物業公司溝通，指出不足，幫物業公司提高相關服務水平。在爭議難以解決時，應注意收集證據，通過法律手段維護權益，而不是簡單以不交物業費形式進行抗議。共同維護小區良好的生活、工作環境應當是物業服務企業、業主、業主委員會共同的心愿和責任。