通過“改底單”將安置房產權變更給他人，能否以贈與為由撤銷？共同共有關系終止了，占用的安置房選購面積指標如何分割？非被拆遷人在涉拆遷宅基地上出資建房拆遷時能分到拆遷款嗎？

7月7日上午，大興法院召開“涉房屋拆遷利益分配案件審理情況及典型案例”線上新聞通報會，針對涉房屋拆遷利益分配案件發出法院建議并通報典型案例。通報會在該院官方微博同步直播，由該院黨組成員、政治部主任、新聞發言人單祖果主持。

該院黨組成員、副院長尹鳳云指出，近年來，大興區呈現日新月異的高速發展態勢，一系列重大項目和支持政策向大興區邁進和傾斜。與此同時，該院轄區內涉房屋拆遷項目不斷增多，因拆遷補償款及拆遷安置房等拆遷利益分配引發的矛盾糾紛在家庭成員之間變得易發、多發。該院通過專項調研，聚焦拆遷過程中容易產生的拆遷利益分配問題，總結案件特點、通報審理情況、發布法官建議和典型案例，以期普及相關政策及法律知識，維護被拆遷人合法權益，促進拆遷工作依法進行，保障重點工程項目有序推進。

“涉拆遷利益分配的案件，被補償安置人數較多，易遺漏案件訴訟主體；被拆遷人“改底單”后又反悔，卻因變更原因不明確給案件審理增加難度；安置利益中的購房指標利益分割認定較為困難。”該院安定法庭庭長王國生介紹了這類案件在審理過程中存在的難點問題。

對此，大興法院建議：一是準確定位法律關系，防止遺漏訴訟主體。在離婚訴訟中要求分割拆遷利益的，如涉及案外人利益，離婚當事人一般應先進行析產訴訟，待該析產訴訟進行完畢后，再分割夫妻共同財產；對于遺產中涉及拆遷利益的，所有繼承人均應作為訴訟主體參加訴訟。二是建議完善“改底單”制度。拆遷單位應要求被拆遷人明確變更底單原因，同時加大宣傳力度，引導安置房購房人在充分理解其行為可能引發的法律后果前提下，作出真實有效的意思表示和處分行為。三是在家庭成員共有基礎喪失且達不成一致意見的情況下需對共有財產進行分割，此時購房指標的利益價值將參考安置價格及分割時市場價格綜合認定。

為幫助公眾更好地理解和適用上述建議，該院采育法庭副庭長張鳳華、安定法庭員額法官宋楊聯合發布了四起典型案例。

案例一

“改底單”行為的認定與處理

基本案情

王某思系邱某的孫女。邱某與拆遷單位簽訂《定向安置房買賣合同》，購買涉案定向安置房。后邱某作為承諾人、王某思作為產權人向拆遷單位出具《房屋產權變更申請承諾書》，申請自愿將涉案定向安置房的產權人變更為王某思。涉案房屋未交付，亦未辦理產權登記手續。后原告邱某以贈與合同糾紛案由訴至法院，要求撤銷涉案房屋產權變更申請承諾書，被告王某思拒絕。

裁判結果

贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。《房屋產權變更申請承諾書》系被拆遷人對其與拆遷單位簽訂的《定向安置房買賣合同》作出的變更意思表示，俗稱“改底單”，而非贈與合同。被拆遷人以贈與合同糾紛起訴，要求撤銷《房屋產權變更申請承諾書》的訴求，屬于法律關系錯誤，應予駁回。故裁定駁回原告邱某的起訴。

法官后語

拆遷安置中的“改底單”行為，系購房人與接收產權變更人向拆遷單位就房屋產權變更情況作出的意思表示，其目的是要求拆遷單位后期為接受產權變更人辦理房屋入住和產權登記手續。“改底單”行為，僅是購房人對其與拆遷單位簽訂的回遷安置房買賣合同的變更，如果沒有相應證據證明系其他行為引起，通常應理解為是一種單純的變更行為，并不必然發生物權變動的效力。

案例二

安置利益中購房指標的價值補償認定

基本案情

甲乙丙丁系一家四口，甲乙為父母、丙丁為子女，戊系丙的妻子，婚內二人共同居住的院落被拆遷，后二人離婚。拆遷資料顯示：安置人口為甲乙丙丁戊五人，安置面積為250平方米（其中戊享有50平方米）；甲購買了3套拆遷安置房。甲乙丙丁簽訂《分家協議》，丙分得其中的一套安置房（安置面積為74.04平方米，安置價每平方米為5290元，商品房面積11.2平方米，商品房價每平方米5890元，實際購房款為457 639元）。后丙將該安置房以每平方米8000元的價格賣給案外人。此外，拆遷單位以每平方米每月25元發放周轉費。甲乙丙丁戊五人因戊是否享有50平方米的安置房購房指標利益以及周轉費發生爭議。原告戊訴至法院要求上述被告給付賠償款及周轉費。

裁判結果

四被告進行分割的3套定向安置房中占用了原告戊享有的50平方米安置面積，故占用部分的升值利益應予以補償。參考被告丙分得的安置房的安置價及賣出價，法院認定補償款為135 500元。周轉費以每平方米25元自2010年7月1日起計算。故判決四被告給付原告戊賠償款135 500元、周轉金32 500元。

法官后語

在共同共有關系終止時，對共有財產的分割，有協議的，按協議處理；沒有協議的，應當根據等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活實際需要等情況。對于享有的安置房購房指標占用部分的升值利益應予以補償，對購房指標的價值認定，需要參考安置房購買時的安置價格與當事人要求分割安置房時的市場價格等因素進行綜合認定。同時其購房指標所對應發放的周轉費也應按照標準一并補償。

案例三

非被拆遷人出資建房時拆遷利益認定

基本案情

許甲（農業戶籍）和許乙（非農業戶籍）系兄妹關系。許甲和許乙夫婦商量，由許乙夫婦出資在宅基地上建房，雙方為此出具《說明》，載明出資建房情況，承諾將院落和房屋產權歸許乙的配偶（非農業戶籍）所有。后房屋拆遷，許乙夫婦主張承繼許甲配偶與拆遷單位簽訂的其中一套安置房買賣合同中約定的許甲配偶的權利義務，并主張拆遷補償款150萬元。

裁判結果

因許乙的配偶并非涉案院落所在村集體組織村民，故《說明》因違法法律、行政法規強制性規定而無效，但該《說明》系當事人針對涉案房屋出資情況所表達的真實意思，結合雙方陳述以及證據材料，法院認定涉案房屋系原告許乙夫婦出資所建。爭議部分的拆遷補償款經核算為88 331元。原告許乙夫婦要求承繼許甲配偶的權利義務的訴求，于法無據，法院不予支持。故判決被告給付原告拆遷補償款88 331元，駁回其他訴訟請求。

法官后語

對房屋拆遷利益的認定，應當在結合拆遷政策的基礎上，依照房屋的建造出資情況綜合認定。出資建房人應保留出資建房協議等證據材料，做實房屋出資情況；同時要規范證據的形式要件與實質要件，避免出現因證據違反法定事由而無法律效力的情況。

案例四

未簽訂房屋拆遷安置補償協議，被拆遷人要求拆遷單位給付拆遷利益時的處理

基本案情

原告于某、鄭某系新某村村民。二人訴稱，某置業公司與新某村將本屬于其二人的共有房產登記在他人名下，并未經二人簽字就將涉案房產拆除。于某、鄭某認為，某置業公司與新某村未對二人的房產及戶口情況進行準確登記，致使二人的拆遷利益受損，故以房屋拆遷安置補償合同糾紛案由訴至法院，要求某置業公司與新某村按照拆遷方案補償二人拆遷利益50萬元。

裁判結果

只有拆遷人與被拆遷人已經簽訂合同，因合同履行發生的爭議，才適用房屋拆遷安置補償合同糾紛的案由；拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷安置補償協議發生糾紛的，不屬于民事案件審理的范圍，不適用房屋拆遷安置補償合同的案由。據此，法院裁定駁回二原告的起訴。

法官后語

《城市房屋拆遷管理條例》第十六條第一款規定“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。”當事人以房屋拆遷安置補償合同糾紛訴至法院，需以其與拆遷單位簽訂了房屋拆遷安置補償協議為前提。未達成拆遷安置補償協議的前提下要求按照拆遷單位按照拆遷政策給予拆遷安置補償利益的，不屬于法院受案范圍，被拆遷人應向相關部門申請裁決。

來源：北京市大興區人民法院  張磊、張東瑩