摘要：在商品房買賣合同中，處于強勢地位的開發商企業常出現逾期交房、逾期辦理房屋產權證書等違約情形，而處于弱勢地位的購房者容易被房地產業的某些“規則”所潛，讓購房者欲哭無淚。但現實操作“規則”不代表行為的合法性，購房者不應為開發商的違規行為買單，當事人仍可以通過合法途徑維護自己的權益。本文基于蓬安縣一起典型的開發商逾期交房、逾期辦證之案例為分析起點，對2019年P縣商品房銷售合同中的開發商違約責任形態類型化，并提出相關對策。全文共計4284字。
關鍵詞：商品房銷售合同 開發商違約責任形態 對策
一、對P縣一起典型開發商違約案例的分析
2013年11月26日，王某與A公司簽訂《商品房買賣合同》，約定王某購買A公司開發的房屋，房屋總價款為30萬元，同時約定：出賣人應當在2014年12月31日前向買受人交付該商品房。除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第1種方式處理：1.按照逾期時間，分別處理：（1）......（2）逾期超過60日后，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起60日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的0.01%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金，并于該商品房實際交付之日起60日內向買受人支付違約金。商品房達到第十一條約定的交付條件后，出賣人應當在交付的7日前，書面通知買受人辦理交接手續的時間、地點以及應當攜帶的證件。出賣人應當在2016年12月31日前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內取得該商品房所在樓棟的權屬證明的，雙方同意按下列方式處理：……買受人不退房的，合同繼續履行。自出賣人應當取得該商品房所在樓棟的權屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金，并于出賣人實際取得權屬證明之日起60日內向買受人支付。如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起730日內取得房屋所有權證書的，雙方同意按照下列第2種方式處理：（1）······（2）雙方協商處理。合同簽訂后，王某于2013年11月25日前交清了購房款。2015年7月15日，王某接收案涉房屋。2016年4月12日，涉案房屋經過整體統一驗收并予以備案。2017年4月18日，A公司取得案涉房屋的初始登記不動產權證書。2019年1月3日，王某取得案涉房屋不動產權證。2019年2月26日，王某以A公司逾期交房、逾期辦理產權登記等為由提起訴訟，請求A公司承擔逾期交房、逾期辦證的違約金等。
對于該案的裁判，有兩種處理意見。第一種意見認為：本案商品房買賣合同合法合同，對雙方具有約束力。王某以A公司未在合同約定的交付時間取得房屋驗收備案書為由認為該房屋遲延交付使用的主張不符合實際，單證不齊全不能說明該房屋不能被實際交付使用，王某也并未因單證不齊全和房屋質量問題而拒絕接收房屋，且事后A公司已辦理完涉案樓房的竣工驗收，證明工程質量合格，根據現有證據不能確定涉案樓房的實際交付時間，王某要求A公司支付逾期交房違約金的訴訟請求不應得到支持。由于不能確定房屋的實際交付時間，王某依據合同約定A公司應在商品房交付使用后的730日內辦理房屋所有權證書的條款，請求A公司支付逾期辦證違約金的主張，因證據不足，亦不能得到支持。故本案應判決駁回王某的訴訟請求。
第二種意見認為：應判決A公司承擔逾期交房、逾期辦證的違約責任。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！?，本案雙方當事人在合同中約定了房屋的交付條件：出賣人交付房屋時依照國家和地方人民政府的相關規定，將具備下列第1、5種條件（1、該商品房經驗收合格；5、水、電、暖、路、氣、訊達到使用條件），并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。因此，本案中涉案房屋的交付使用不僅要達到對房屋的轉移占有，同時還要符合該商品房經驗收合格與水、電、暖、路、氣、訊達到使用條件這兩項雙方當事人明確約定的交付條件。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條規定：“房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”，《中華人民共和國建筑法》第六十一條規定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”，《城市房地產開發經營管理條例》第17條規定：“房地產開發項目竣工后，經房地產開發企業申請，房地產開發主管部門組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收合格的，不得交付使用。”，經過驗收合格是交付房屋的必備條件，這是法定的帶有強制性的要求，本案涉案房屋的交付條件，既有當事人的約定，又有法律法規的強制性規定。因此，本案中的涉案房屋只有通過竣工驗收并且水、電、暖、路、氣、訊達到使用條件時才能夠交付。雙方當事人約定的交付日期為2014年12月31日，而根據竣工驗收備案表的證明，涉案房屋于2016年4月12日經過整體統一驗收并予以備案，也就是說涉案房屋只有在2016年4月12日才真正具備交付的條件，在此時間之前交付房屋即是將沒有經驗收合格的商品房交付給購房者。即是說根據合同約定，2015年7月15日王某接收案涉房屋應當是無效交付，同時也超過約定的交付日期2014年12月31日已經構成了逾期。A公司辯稱其是在2015年7月15日之前就已將房屋鑰匙交給王某某，但是無證據證明，退一步講，即使在原告主張的日期以前交付，也已經構成逾期交付，因為該交付不符合商品房交付的強制性要件，為無效交付。因此，A公司應當承擔逾期交房的違約責任。故本案應認定案涉房屋有效交付時間為2016年4月12日，A公司應按照合同約定自2016年4月12日起的730日內為王某辦理房屋產權登記，也即至遲應于2018年4月12日辦理房屋產權登記，A公司于2019年1月3日為王某辦理完畢房屋產權登記，應承擔逾期辦理房屋產權登記的違約責任。
二、開發商違約責任形態常見類型及相關糾紛主要特點
上述案例是P縣近年來較為普遍發生的情形，筆者通過對2019年P縣商品房銷售合同糾紛進行實證分析，將P縣開發商的違約責任形態進行類型化，得出以下幾類常見開發商違約責任形態：
逾期交房。因開發商虛假承諾導致交付不能或不能如期交付，買受人主張開發商承擔逾期交房的違約責任。買賣雙方簽訂商品房買賣合同后，開發商常因資金不到位等無法按期交房，買受人訴請開發商支付逾期交房違約金或賠償無法按期交房的損失，或請求確認雙方買賣合同無效，或請求解除合同。
2.逾期辦證。買受人主張開發商承擔逾期辦理產權證的違約責任的，《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定，房地產開發企業應為商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件，否則應當承擔違約責任。
3.面積瑕疵。因商品房銷售合同約定房屋面積與實際交房面積不一致，購房者要求開發商退賠合同銷售面積與產權核定面積之間的差價款。
4.質量瑕疵。很多商品房存在質量隱患及瑕疵，有的是交付時發現房屋層高不夠、用電容量不足，開發商擅自改變房屋結構等，買受人起訴要求交付合格房屋，或解除合同、返還購房款并支付利息，或修復房屋、賠償損失。
5.配套設施問題。開發商在銷售廣告及宣傳材料中作出說明和承諾，在交付房屋時未能按合同約定提供商品房開發規劃范圍內的房屋或配套設施，約定的車庫在房屋交付后無法兌現，導致買受人要求開發商履行合同、承擔違約責任或賠償責任。
從P縣2019受理相關案件分析來看，涉及開發商違約責任的商品房買賣合同糾紛案件主要有以下特點：
1、案件受理數量呈階段性、小區性。也就是說，商品房買賣合同糾紛案件，訴訟的提起是隨著當地房地產的開發情況而出現的，某一商品房小區的開發及交付，都相應產生了一定數量的因開發商違約的合同糾紛。
2、訴訟的群體性。雖然交房前期提起訴訟的僅是部分維權意識強烈的買受人，大部分買受人處于觀望狀態；但一旦案件的審理結果對買受人有利，則其他同種情況的買受人則會立刻提起訴訟。
3、房地產開發商侵犯買受人權益現象普遍。從當事人在訴訟中的地位看，統計案件中由房地產開發商作為被告的案件達99%。這說明房地產開發企業侵犯買受人權益的情況較為突出，買受人在購房過程中承擔的風險較多。
三、規制商品房買賣合同開發商違約的對策
通過上述分析，筆者提出以下建議以期解決當前商品房買賣合同糾紛案件頻發的問題：
1、國家應進一步規范商品房買賣市場。買受人在商品房買賣合同中處于弱勢地位，國家應完善保護購房者合法權益的配套法律法規，加強商品房買賣市場的全面整頓，切實保護買受人權益。
2、政府要加大對商品房開發企業的監管力度。嚴格審查房地產經營資格，嚴格執行房地產開發項目審批程序，加強項目的跟蹤管理，依法查處違法、違規開發建設行為；強化合同管理，依法查處合同欺詐行為；強化竣工驗收制度，切實把好交付使用關；加強房地產廣告管理，依法查處違法廣告行為。對房地產開發中出現的違法行為應當加大懲處力度，進而杜絕此類案件的發生。
3、人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件時，應注意程序法和實體法并重，注重法律效果和社會效果的統一。在商品房買賣合同的效力問題上，我國法律雖多多少少存在著漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充，但在審理過程中，人民法院應多作調解工作，做到勝敗皆服，切實化解買受人與開發商對立雙方的矛盾，徹底解決糾紛。
4、商品房開發企業需加強自身約束，強化制度管理，提高企業誠信度。開發商的資質和誠信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。商品房開發企業應擯棄目光短淺，唯利是圖的自我毀滅作風，切實提高企業的管理水平、服務水平、建造資質，保證交付房屋質量，從根本上減少糾紛的發生。
5、買受人要提高法律意識和自我保護意識。實踐中，購房者大多法律意識淡漠，交易知識匱乏，風險防范和處理能力不足，在權利受到或即將受到損害時，未能及時通過行使不安抗辯權、同時履行抗辯權等法律原則和制度保護自己的合法權益。因此，買受人在與開發商簽訂合同時，應仔細閱讀并理解合同條款，弄清合同中是否有應由開發商承擔義務而免除或減輕其責任的條款，切實保護消費者的合法權益。
作者：四川省蓬安縣人民法院唐宇。
