一、案情簡介

汝某某訴稱，2016年6月16日經天津某房地產經紀有限公司介紹，與薛某某簽訂《房產交易合同》，雙方就買賣房屋進行約定，汝某某給付薛某某定金20000元，后雙方于同年12月23日到房管局辦理了網簽手續，汝某某于12月27日支付了首付款350000元并辦理了貸款手續，于12月28日支付其余差價款230000元。后薛某某拒絕繼續履行房屋過戶義務，汝某某遂訴至法院要求繼續履行涉訴買賣協議，辦理涉訴房屋過戶登記手續。

賣房人有限制民事行為能力鑒定，賣房還算數嗎？

薛某某辯稱，其已經生效判決認定為限制行為能力人，與汝某某簽訂房屋買賣合同的行為系在薛某某不能完全辨認自己行為能力的情況下簽訂的，其法定代理人對此不知情且不予追認，該合同應屬無效，請求法院駁回汝某某全部訴訟請求。

二、法院認為

汝某某與薛某某系于2016年6月16日簽訂的《房產交易合同》、于2016年12月23日簽訂的《天津市房產買賣協議》。而在雙方就合同履行問題發生爭議后，2017年5月25日經相關鑒定機構鑒定，2017年6月5日經生效判決確認薛某某為限制民事行為能力人。

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由此可見，民事行為能力認定程序發生在簽訂合同之后，然，薛某某提供的證據不能夠證實簽訂合同及協議時薛某某系限制民事行為能力人，且目前沒有相關司法精神病學的權威結論或者法律規定可以支持薛某某在之前某一確定時間段內的行為能力已經達到限制民事行為能力的級別，任何類似薛某某在簽訂合同時已經系限制民事行為能力人的推論都不能認為是科學的、唯物的。故薛某某的抗辯不能成立，涉訴合同合法有效，合同雙方應繼續履行。

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三、小貼士

在房屋買賣合同糾紛案件中，合同雙方當事人就合同履行及違約問題產生爭議，此時一方當事人向法院申請就其民事行為能力進行認定，經法院認定該當事人為限制民事行為能力人，在該當事人的法定代理人拒絕追認的情況下，既要保護限制行為能力人的合法權益，亦要維護交易相對人的信賴利益，此時不宜簡單將該房屋買賣合同認定為無效合同，需根據《中華人民共和國民法總則》第二十二條、《中華人民共和國合同法》第四十七條的規定，審查該當事人在簽訂合同及履行合同是否與其年齡、智力及精神健康狀況相適應，綜合判斷當事人在從事相關民事活動期間是否屬于限制行為能力狀態，從而確定房屋買賣合同是否有效。

來源：天津市第二中級人民法院