【索引】

　　一審：南京市江寧區人民法院（２００６）江寧民二初字第２７２７號民事判決書（２００６年１１月３０日）。

　　【案情】

　　原告：青島中南物業管理有限公司南京分公司（以下簡稱中南物業）。

　　被告：徐獻太、陸素俠。

　　２００５年３月１０日，被告徐獻太、陸素俠與南京常錦房地產開發有限公司（以下簡稱常錦公司）簽訂《商品房買賣契約》１份，約定徐獻太、陸素俠購買常錦公司開發的麒麟錦城１０幢１０１室房屋１套，價款為３２３，４７０元。合同簽訂后，徐獻太、陸素俠一次性付清房款。合同未涉及南陽臺外花園的使用權。原告中南物業公司受常錦公司委托對麒麟錦城小區進行前期物業管理。２００５年１０月１日，徐獻太、陸素俠辦理了房屋交付手續。當日，徐獻太、陸素俠簽署了中南麒麟錦城業主公約并與中南物業公司簽訂物業管理服務協議。該公約第三章第二條第５項規定：遵守政府有關部門關于房屋使用及裝修的規定，不得擅自改變房屋及公共設施的用途、外觀、結構；第８項規定：自覺維護區域內的公共秩序和環境衛生，不得私搭亂建、亂停放車輛、隨意占用綠地或破壞綠地、污染環境及制造噪音擾民。公約第五章第二條第６項規定：物業管理服務的內容有庭院綠地及其他設施的養護管理。公約第六章第二條第３項規定：不得在天井、庭院、平臺、房頂、綠地、道路或其它公用部位、場地搭建建筑物、構筑物；第４項規定：不得侵占或損害道路、綠地、花卉樹木、藝術景觀和文娛、體育及休閑設施；物業管理服務協議第二條第９項約定，中南物業公司向徐獻太、陸素俠提供的物業管理服務的內容有：公共綠地、花木、建筑小品的養護與管理。２００５年１２月，徐獻太、陸素俠在對房屋進行裝修時，對南陽臺外的庭院進行了破壞性改造，在庭院里鋪設水泥地并建筑魚池、花臺。該庭院周邊有高５０厘米左右的木柵欄圍檔，常錦公司建設房屋時在南陽臺上預留了出入門。徐獻太、陸素俠尚未領取房屋所有權證及國有土地使用權證。２００５年１１月１日、２００６年３月２１日，徐獻太兩次簽署中南物業發出的整改通知單。２００６年１１月，原告向本院提起訴訟。審理中，徐獻太、陸素俠向本院申請證人出庭作證，證明在售樓處購房時，售樓人員曾口頭承諾買一樓送花園。徐獻太提出其僅簽署過一次整改通知，且其并未查閱內容。

　　原告訴稱：被告徐獻太、陸素俠擅自將房屋南陽臺外的公共綠地破壞，做成水泥地坪和魚池、花臺，違反了《中南麒麟錦城業主公約》和《中南麒麟錦城物業協議》的相關規定，侵犯了小區業主的共同利益。要求二被告拆除水泥地坪和魚池等，恢復原狀。

　　被告徐獻太、陸素俠辯稱：原告中南物業公司無權作為本案原告起訴。房地產公司在銷售房屋時承諾買一樓送花園，故其對陽臺外的庭院有使用權，其改造花園他人無權干涉。改造花園時物業公司管理人員是知曉的，并未阻止，說明物業公司同意其改造。故不同意恢復原狀。

　　【審判】

　　南京市江寧區人民法院經審理認為：被告徐獻太、陸素俠簽署的業主公約及與原告中南物業公司簽訂的物業管理服務協議的相關條款，系徐獻太、陸素俠的真實意思表示，且不違反法律行政法規的強制性規定，故業主公約、物業管理協議與本案相關的條款均合法有效，對二被告有約束力，二被告應當依據公約規定及協議約定履行相應義務。本案中爭議的焦點在于徐獻太、陸素俠對南陽臺外的庭院是否享有獨占使用權，對此該院認為，雖然證人證實售樓人員有過口頭承諾買一樓送花園，但并未在商品房買賣契約中作出約定，且徐獻太未領取依法也不能和不應領取庭院的國有土地使用權證書，不能證明其對庭院享有獨占使用權。據此，庭院有柵欄圍檔及南陽臺預留出入門，只能理解為徐獻太、陸素俠對該庭院享有不破壞原有景觀的一般使用權。根據業主公約及物業管理服務協議，徐獻太、陸素俠不能破壞原有綠地、對庭院進行改造。就中南物業公司能否作為本案原告主體的問題，該院認為物業管理服務協議及業主公約對業主占用綠地等涉及物業管理內容的事項已經作出了相關約定，雙方作為平等主體間有相應的民事法律關系，對業主違反協議的行為，中南物業公司可以以協議相對方的名義作為原告提起訴訟。徐獻太、陸素俠在審理中提出，物業公司人員在其改造庭院時未予阻止應視為同意其改造。對此，從中南物業公司向徐獻太、陸素俠兩次送達整改通知且又向法院起訴的積極作為表明，徐獻太、陸素俠的主張并不屬實，不予采信。綜上，被告徐獻太、陸素俠擅自改造庭院的行為已違反了業主公約及物業管理服務協議的約定，故對中南物業公司要求徐獻太、陸素俠拆除水泥地、魚池等，恢復庭院綠地的訴訟請求，予以支持。該院依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、第一百一十一條之規定，判決如下：

　　被告徐獻太、陸素俠于本判決發生法律效力之日起６０日內拆除水泥地、魚池、花臺，恢復庭院綠地。