【案情】

原告：杜天祿。

被告：張秀峰。

被告：張西鳳（張秀峰之妻）。

1995年7月16日，原告杜天祿與被告張秀峰、張西鳳簽訂房屋租賃協(xié)議。約定：甲方（張秀峰、張西鳳）將其位于本市環(huán)城南路38號磚混結(jié)構(gòu)三層約200平方米的樓房及其附屬配電、上下水設(shè)施租賃給乙方（杜天祿）作餐飲、娛樂營業(yè)之用，年租金75000元，租期自1995年7月20日至2001年7月19日；乙方必須于每年7月30日前一次交清全年房租，如推遲30天，甲方有權(quán)收回房屋；乙方在租期未滿之前，有權(quán)將自己經(jīng)營的酒樓轉(zhuǎn)讓他人，但在轉(zhuǎn)讓前應(yīng)告知甲方，在租金不變的情況，由甲方與受讓人另行簽訂房屋租賃協(xié)議；在租期未滿前，甲方不得終止協(xié)議，不得提高房租，如甲方終止協(xié)議，賠償乙方6年的房租，如乙方終止協(xié)議，乙方所交房租不退，房屋裝修部分歸甲方。協(xié)議簽訂后，雙方未向房地產(chǎn)管理部門登記備案，未領(lǐng)取《房屋租賃證》。杜天祿對所租之房進(jìn)行裝修，開辦了酒樓。1996年12月19日，杜天祿在《西安晚報》上刊登轉(zhuǎn)讓該酒樓的廣告。1997年元月初，杜天祿將酒樓轉(zhuǎn)讓李巨讓。但被告拒不按協(xié)議約定與李巨讓另行簽訂租賃協(xié)議，并阻撓其經(jīng)營，致李巨讓無法經(jīng)營，于同年7月底退出酒樓。杜天祿將租金交至1997年7月。之后，杜天祿以張秀峰、張西鳳違約，給其造成損失，要求賠償損失，支付違約金為由，向西安市碑林區(qū)人民法院起訴。

張秀峰、張西鳳答辯稱：杜天祿私自將房屋承重的柱子拆除，使其房屋堅固程度受到影響。

又未征得其同意，將酒樓轉(zhuǎn)租他人，侵犯了其權(quán)利，不同意杜天祿的訴訟請求。反訴要求解除房屋租賃協(xié)議，將其房屋恢復(fù)原狀。

【審判】

一審查明張秀峰、張西鳳的房屋系鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，其所述被杜天祿拆除的門柱，系為裝門所筑，并非承重立柱。

西安市碑林區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議，依法成立的合同受法律保護(hù)。原、被告簽訂的房屋租賃協(xié)議，意思真實，內(nèi)容符合有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同。被告在原告通知其轉(zhuǎn)讓酒樓后，拒絕原告轉(zhuǎn)讓，并干擾經(jīng)營，違反了合同的約定。被告反訴要求解除租賃合同，原告亦表示同意，符合合同的約定，依法應(yīng)予準(zhǔn)許。雙方應(yīng)按合同約定，由被告一次性按六年的房租賠償原告經(jīng)濟(jì)損失，同時原告應(yīng)將租賃之房及房屋固定裝修部分完整的交給被告。關(guān)于原告要求被告賠償其營業(yè)損失5萬元及被告要求恢復(fù)房屋原狀的請求，均因證據(jù)不足，依法不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第八十八條第一款之規(guī)定，該院于1997年8月29日判決如下：

一、杜天祿與張秀峰、張西鳳簽訂的房屋租賃協(xié)議有效，該合同終止執(zhí)行。

二、張秀峰、張西鳳于本判決生效后十日內(nèi)一次性償付杜天祿四十五萬元。逾期加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

三、本判決生效后十日內(nèi)，杜天祿將其承租之房及固定裝修部分玻璃無框門、玻璃窗、上下水、吊燈、衛(wèi)生間、吧臺、霓虹燈掃描、木墻裙、墻面軟包、樓道地毯、調(diào)音室、瓷磚地面、花崗巖地面舞池及包間完整地交給張秀峰、張西鳳。

四、駁回原告要求被告賠償其營業(yè)損失五萬元之請求和被告要求原告恢復(fù)房屋原狀的反訴請求。

被告張秀峰、張西鳳不服一審判決，以杜天祿事先未告知自己，私自將酒樓轉(zhuǎn)讓他人，并拆除了房子的承重柱子，違反了雙方之間的租賃協(xié)議為理由，上訴于西安市中級人民法院，要求解除合同，由杜天祿清理從1997年7月至今的租金。

被上訴人杜天祿答辯稱：其轉(zhuǎn)讓酒樓前已告知張秀峰，有證人做證。經(jīng)張秀峰同意換了兩個門，拆下的門張已拉走，門向外挪了一米一，重新壘了柱子，拆下的是兩個門之間的一段墻，并非承重柱子，不同意張秀峰，張西鳳之訴訟請求。

西安市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：杜天祿與張秀峰、張西鳳簽訂房屋租賃協(xié)議未向有關(guān)部門登記備案，亦未辦理房屋租賃憑證，違反有關(guān)法律規(guī)定，屬無效協(xié)議。杜天祿拒絕對其裝修部分進(jìn)行鑒定，由其在不損壞原房屋結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上自行拆除，其裝修部分的損失與其未交之房金相抵。依照《城市房屋租賃管理辦法》第十七條、第三十二條（三）項，《中華人民共和國民法通則》第五十八條（五）項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（三）項之規(guī)定，該院于1997年12月8日改判如下：

一、維持碑林區(qū)人民法院一審民事判決第四項。

二、撤銷碑林區(qū)人民法院一審民事判決第一、二、三項。

三、杜天祿與張秀峰、張西鳳簽訂的房屋租賃協(xié)議無效。

四、本判決生效十五日內(nèi)，杜天祿在不損壞原房屋結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上自行拆除裝飾部分，同時將房騰交張秀峰、張西鳳。

五、杜天祿騰房前租金與杜天祿拆除裝飾部分損失相抵。

宣判后，杜天祿不服，以雙方簽訂的租賃協(xié)議有效，其有權(quán)轉(zhuǎn)讓酒樓，并在轉(zhuǎn)讓前告知了張秀峰、張西鳳，但張不按合同約定與受讓人簽訂合同，且干擾受讓人經(jīng)營顯系違約，二審認(rèn)定的事實及適用法律均錯誤為由，向西安市中級人民法院提出再審申請。

西安市中級人民法院復(fù)查認(rèn)為：原二審判決認(rèn)定事實和適用法律是正確的，雙方雖簽有房屋租賃協(xié)議，但未登記備案，亦未領(lǐng)取房屋租賃憑證，故原二審依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)定租賃協(xié)議無效并無不當(dāng)。該院于1998年4月14日通知駁回杜天祿再審申請。

杜天祿不服，又向陜西省高級人民法院提出再審申請。陜西省高級人民法院認(rèn)為原判認(rèn)定事實不清，證據(jù)不足，適用法律不妥。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第二款、第一百八十三條之規(guī)定，于1998年11月26日裁定，指令西安市中級人民法院另行組成合議庭進(jìn)行再審。

西安市中級人民法院再審認(rèn)為：原審以杜天祿與張秀峰、張西鳳簽訂的房屋租賃協(xié)議及租賃未向有關(guān)部門登記備案，租賃期間未有房屋租賃憑證，認(rèn)定雙方的租賃協(xié)議無效不妥。因為房屋租賃合同向有關(guān)部門登記備案不是合同成立的標(biāo)志和必備要件，亦沒有法律規(guī)定房屋租賃合同未登記備案就無效，故原審認(rèn)定協(xié)議無效及所作出的判決有誤。杜天祿與張秀峰、張西鳳簽訂的房屋租賃協(xié)議意思表示真實，內(nèi)容合法，為有效合同。張秀峰、張西鳳在杜天祿通知其轉(zhuǎn)讓酒樓后，拒絕、干擾，致杜天祿無法轉(zhuǎn)讓，造成經(jīng)濟(jì)損失，違反了雙方協(xié)議，屬違約行為，應(yīng)按雙方協(xié)議約定，按六年房租總額賠償杜天祿的損失。杜天祿將所租之房及該房現(xiàn)存固定裝修部分交給張秀峰、張西鳳（一九九八年五月十二日已執(zhí)行完畢）。張秀峰、張西鳳要求解除合同，杜天祿亦同意，依法應(yīng)予準(zhǔn)許。依照《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第八十八條第一款、第一百一十二條第二款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條之規(guī)定，該院于1999年6月1日改判如下：

一、撤銷本院原二審民事判決及駁回再審申請通知書。

二、維持碑林區(qū)人民法院一審民事判決第一、二、四項，即：杜天祿與張秀峰、張西鳳簽訂的房屋租賃協(xié)議有效。該合同終止執(zhí)行。張秀峰、張西鳳于本判決生效后十日內(nèi)一次性償付杜天祿四十五萬元。逾期加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。駁回原告要求被告賠償其營業(yè)損失五萬元之請求和被告要求原告恢復(fù)房屋原狀的反訴請求。

三、撤銷碑林區(qū)人民法院一審民事判決第三項。

四、杜天祿將所租張秀峰、張西鳳之房及該房現(xiàn)存固定裝修部分交給張秀峰、張西鳳。