2020版：宅基地確權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)登記的情形與法律適用

2020.07.10

關(guān)鍵詞：宅基地確權(quán) 登記小產(chǎn)權(quán)房土地制度

不久前，自然資源部發(fā)布《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》，明確強(qiáng)調(diào)將于2020年底前按計(jì)劃基本完成相關(guān)土地的確權(quán)登記工作。然而廣大農(nóng)民朋友要留意了，如果自己的宅基地及其上房屋符合以下4種情形之一，將會(huì)無(wú)法辦理確權(quán)登記。等待它的將可能是違建的定性和被限期拆除、沒(méi)收和罰款的嚴(yán)厲制裁。那么，這究竟是哪4種情形呢？

情況一：亂占耕地建造房屋的

根據(jù)《土地管理法》所確立的原則，嚴(yán)格保護(hù)永久基本農(nóng)田，嚴(yán)格控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地是土地利用總體規(guī)劃的編制原則。

耕地是用于種植農(nóng)作物的土地，未經(jīng)批準(zhǔn)任何人不得擅自改變其用途，否則即構(gòu)成老百姓所說(shuō)的“違法用地”。

《土地管理法》第37條規(guī)定，禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。

而根據(jù)第七章“法律責(zé)任”部分的規(guī)定，違法占用耕地將可能面臨限期改正或者治理、限期拆除或者沒(méi)收建筑物、罰款直至被追究刑事責(zé)任等嚴(yán)重的法律后果。

故此，對(duì)于亂占耕地建房的，《通知》明確將其排除在確權(quán)登記的范圍之外，這進(jìn)一步展現(xiàn)了國(guó)家層面對(duì)治理耕地違法亂象的決心和信心。

情況二：違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房的

“綠水青山就是金山銀山”是我們的基本國(guó)策，環(huán)境保護(hù)的地位已被提升至前所未有的高度。在此背景下，若農(nóng)民將房屋建造在自然保護(hù)區(qū)、飲用水水源保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)，甚至明顯侵入當(dāng)?shù)貏澏ǖ纳鷳B(tài)保護(hù)“紅線”而越界，那么房屋將不僅不能確權(quán)登記，反而會(huì)面臨被拆除。

需要指出的是，即使涉案房屋在建造時(shí)是經(jīng)過(guò)一些審批程序的，甚至獲取了相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證、規(guī)劃許可證，仍然不能確保其在今天一定不會(huì)被作為違建重新進(jìn)行查處。很多個(gè)案中都呈現(xiàn)出了這樣的特點(diǎn)，遑論尚未取得任何證件，尚在等待確權(quán)登記的無(wú)證房屋。

情況三：城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買的宅基地

農(nóng)村宅基地具有嚴(yán)格的福利保障屬性和身份屬性，系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)償分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房居住生活使用的集體建設(shè)用地。

而城鎮(zhèn)居民的購(gòu)買行為，顯然既不是福利保障又沒(méi)有身份屬性，而是一種將宅基地上房屋進(jìn)行市場(chǎng)交易的行為，不受法律的保護(hù)，為政策所明令禁止。

情況四：小產(chǎn)權(quán)房

這里的“小產(chǎn)權(quán)房”主要指建造于集體建設(shè)用地上，違規(guī)對(duì)外出售的房屋。這類房屋雖可能持有村委會(huì)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放的“權(quán)利憑證”，但卻不具備依法在自然資源和規(guī)劃部門確權(quán)登記的資格。

不可否認(rèn)的是，部分小產(chǎn)權(quán)房在性質(zhì)上屬于徹頭徹尾的違建，解決這一難題的關(guān)鍵在于要依法對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”這一概念作出明確的界定。但無(wú)疑，眼下小產(chǎn)權(quán)房仍是無(wú)法通過(guò)確權(quán)登記獲取合法身份的。

最后要提示大家的是，難以確權(quán)登記的情況一定不止上述4種，但對(duì)于絕大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)的無(wú)證房屋而言，確權(quán)登記發(fā)證工作的確已經(jīng)到了刻不容緩的地步。廣大農(nóng)民朋友要及時(shí)詢問(wèn)所在村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）及縣一級(jí)規(guī)劃和自然資源部門有關(guān)工作的進(jìn)展情況，隨時(shí)配合做好確權(quán)登記工作，力爭(zhēng)盡快領(lǐng)取到宅基地“三權(quán)分置”改革試點(diǎn)、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市等土地制度改革的入場(chǎng)券，讓靠地增收真正落到實(shí)處。

來(lái)源：山東高法