最高法院：房地產(chǎn)糾紛案件37條裁判規(guī)則

2020.07.06

關(guān)鍵詞：最高法房地產(chǎn)糾紛裁判規(guī)則侵權(quán) 合同性質(zhì)

1.小區(qū)一層業(yè)主拆墻改門、搭建臺(tái)階是否構(gòu)成侵權(quán)

按照法律和雙方合同對(duì)住宅共有部分和自用部分的界定，李某擅自拆窗改門、搭建臺(tái)階的行為侵占了住宅的共有部位，超出了正當(dāng)行使權(quán)利的界限，妨害了物業(yè)管理公司正常管理秩序，屬于侵權(quán)行為。物業(yè)公司有權(quán)要求李某拆除搭建的臺(tái)階、恢復(fù)原狀。

2.房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購(gòu)房人所購(gòu)房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任

雖然雙方當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根據(jù)《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過(guò)程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者提供虛假情況，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮因房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或給李某造成的損失。

3.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)取得糾紛不屬于人民法院民事案件主管范圍

按照《民法通則》第2條“中華人民共和國(guó)民法調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系”規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在依法簽訂土地承包合同之前，土地承包關(guān)系尚未建立，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也尚未取得。當(dāng)事人向人民法院提起土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)取得之訴的，因當(dāng)事人與集體經(jīng)濟(jì)組織間非平等民事主體，其爭(zhēng)議不屬于人民法院民事案件主管范圍，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向有關(guān)行政主管部門申請(qǐng)解決。

4.居民住宅小區(qū)的外墻面所有權(quán)屬于誰(shuí)

《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”按照這一規(guī)定，居民住宅小區(qū)的外墻面不屬于專有部分，單個(gè)業(yè)主對(duì)與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面不擁有所有權(quán)。居民住宅小區(qū)的外墻面屬于小區(qū)全體業(yè)主所有。

居民住宅小區(qū)的業(yè)主對(duì)與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面擁有合理使用權(quán)。這一權(quán)利是業(yè)主專有權(quán)行使的合理延伸。合理使用的標(biāo)準(zhǔn)有二：一是不以營(yíng)利為目的；二是為了更好地利用專有部分，增加專有部分的舒適度，增加專有部分的安全，同時(shí)又不損害小區(qū)其他業(yè)主的共同利益。業(yè)主對(duì)與其緊密相聯(lián)的外墻面進(jìn)行合理利用還要符合市政管理的規(guī)定，要正確處理相鄰關(guān)系，不得侵害相鄰業(yè)主的權(quán)益。

小區(qū)內(nèi)獨(dú)棟別墅的外墻面屬于獨(dú)棟別墅所有權(quán)人。

5.具備商品房買賣實(shí)質(zhì)性要件的合同，不能認(rèn)定為預(yù)約合同

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條、第5條等規(guī)定，當(dāng)事人簽訂的購(gòu)房合同，如果具備商品房買賣合同的主要條件，且其他內(nèi)容不違背國(guó)家法律、行政法規(guī)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

6.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包后承包地被征收，如何認(rèn)定被征地農(nóng)戶

根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第39條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)轉(zhuǎn)包、租賃等形式流轉(zhuǎn)的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并未發(fā)生移轉(zhuǎn)。承包地被依法征收后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人為“被征地農(nóng)戶”。

7.出租人故意隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任

對(duì)因欺詐而訂立的租賃合同，如不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，受欺詐方可以自知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)。受欺詐方?jīng)]有行使撤銷權(quán)，租賃合同有效成立的，在合同履行過(guò)程中，如該欺詐行為導(dǎo)致欺詐方違約的，欺詐方承擔(dān)違約責(zé)任，不宜認(rèn)定為締約過(guò)失責(zé)任。

8.投資建設(shè)他人劃撥土地上立項(xiàng)的房屋并承租建成后房屋的合同性質(zhì)和效力

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)按照最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第27條規(guī)定，認(rèn)定為房屋租賃合同。當(dāng)事人僅以該合同涉及的土地為劃撥用地主張認(rèn)定合同無(wú)效，應(yīng)不予支持。

9.商品房買賣司法解釋第六條規(guī)定的主要義務(wù)應(yīng)當(dāng)如何理解

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條第2款規(guī)定：“當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。”根據(jù)《合同法》鼓勵(lì)交易、盡可能使合同生效的精神，以及當(dāng)事人在簽訂合同后履行合同時(shí)真實(shí)意思表示，不能將該條款規(guī)定的履行“主要義務(wù)”簡(jiǎn)單地理解為履行全部義務(wù)中的大部分，而首先應(yīng)當(dāng)從合同約定義務(wù)的性質(zhì)進(jìn)行分析，其次應(yīng)當(dāng)從合同約定的內(nèi)容進(jìn)行考量，最后應(yīng)當(dāng)綜合考慮以上情況以及履行的數(shù)量等因素進(jìn)行認(rèn)定。

10.當(dāng)實(shí)際交易價(jià)格與備案合同價(jià)格不一致時(shí)，承租人不能要求以備案合同價(jià)格作為同等條件主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

真實(shí)意思表示是民事法律行為的核心要素，如價(jià)格、付款方式等與真實(shí)的約定不一致時(shí)，應(yīng)以雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示為準(zhǔn)，非真實(shí)意思表示條款對(duì)雙方當(dāng)事人沒(méi)有法律約束力。房屋的真實(shí)成交價(jià)格應(yīng)按買賣合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來(lái)認(rèn)定，而逃避稅務(wù)并不是雙方訂立房屋買賣合同的目的。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)以真實(shí)交易價(jià)格作為認(rèn)定同等條件的依據(jù)。

11.國(guó)家收回由集體使用的國(guó)有土地，該土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人是否有權(quán)分得部分土地補(bǔ)償費(fèi)

《土地管理法》第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：（一）為公共利益需要使用土地的……對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”國(guó)家收回由農(nóng)民集體使用的國(guó)有土地，其土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)支付給農(nóng)民集體和該土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人。

12.房屋租賃合同未到期，出租人強(qiáng)行解除房屋租賃合同并將房屋出租給善意第三人，原承租人不能請(qǐng)求繼續(xù)履行合同

《合同法》第107條規(guī)定，違約責(zé)任的承擔(dān)方式有繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等。一方當(dāng)事人在另一方當(dāng)事人違約的情況下，請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，人民法院除審查當(dāng)事人違約的事實(shí)外，還應(yīng)審查當(dāng)事人的申請(qǐng)是否符合《合同法》第110條規(guī)定，如果在法律上或者事實(shí)上不能履行的，人民法院不應(yīng)支持當(dāng)事人申請(qǐng)繼續(xù)履行的請(qǐng)求。

13.通過(guò)家庭承包方式取得耕地土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，農(nóng)戶成員死亡的，不發(fā)生土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承

按照《農(nóng)村土地承包法》第15、31條和最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第25條第1款規(guī)定，通過(guò)家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利主體是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶；農(nóng)戶成員以具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格為前提；除非承包地為林地，在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)系通過(guò)家庭承包方式取得的情況下，農(nóng)戶成員死亡的，不發(fā)生土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承。

14.限制業(yè)主專有部分所有權(quán)的業(yè)主公約或章程的效力問(wèn)題

《物權(quán)法》第76條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性用房專有部分的經(jīng)營(yíng)方式不屬于業(yè)主大會(huì)共同決定的事項(xiàng)。業(yè)主公約或章程作出的該專有部分是自主經(jīng)營(yíng)還是委托他人經(jīng)營(yíng)，由全體業(yè)主按照少數(shù)服從多數(shù)原則投票共同決定的約定無(wú)效。業(yè)主大會(huì)根據(jù)該公約或章程作出委托經(jīng)營(yíng)的決定后，業(yè)主委員會(huì)與他人簽訂的委托經(jīng)營(yíng)合同，對(duì)未經(jīng)同意或追認(rèn)的業(yè)主不發(fā)生法律效力。

15.未經(jīng)抵押權(quán)人同意是否影響轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)合同的效力

《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，這里的轉(zhuǎn)讓，指的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，而不是原因。引起不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的原因行為即合同效力，不受抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物的影響。

16.夫妻一方父母以子女名義購(gòu)置房屋，應(yīng)認(rèn)定贈(zèng)與的是房屋還是購(gòu)房款

父母出全資以其已婚子女的名義購(gòu)買并已向子女作出贈(zèng)與意思表示的房屋，應(yīng)視為父母對(duì)子女的贈(zèng)與。在房屋未交付使用且產(chǎn)權(quán)登記尚未完成前，作為贈(zèng)與人的父母有權(quán)撤銷該項(xiàng)贈(zèng)與。在尚未付清該房屋的全部款項(xiàng)、房屋產(chǎn)權(quán)登記尚未完成，父母即表示撤銷贈(zèng)與的情況下，子女因離婚或離婚后分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行的訴訟中，不宜認(rèn)定父母贈(zèng)與的只是已經(jīng)實(shí)際支付的購(gòu)房款，進(jìn)而將上述購(gòu)房款作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

17.房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行

房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人可以請(qǐng)求解除合同。買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押注銷登記，出賣人應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)消滅后為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

18.土地行政主管部門與競(jìng)得人簽署國(guó)有土地使用權(quán)競(jìng)得成交確認(rèn)書(shū)的行為屬于民事行為

土地行政主管部門與競(jìng)得人簽署國(guó)有土地使用權(quán)競(jìng)得成交確認(rèn)書(shū)的行為，是土地行政主管部門代表國(guó)有土地所有權(quán)人與國(guó)有土地使用權(quán)受讓人，對(duì)雙方民事權(quán)利義務(wù)的約定，其性質(zhì)屬于民事行為，由此引起糾紛訴至人民法院的，屬于民事案件范疇。

19.以合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)抵押所得貸款的歸屬

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中，對(duì)以合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)作抵押所取得的用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的貸款，如果合作開(kāi)發(fā)協(xié)議未對(duì)該貸款歸屬進(jìn)行約定，則在分配合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目權(quán)益時(shí)，該貸款既不能作為雙方當(dāng)事人的共同投資，也不能認(rèn)定為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)當(dāng)事人的投資；基于該融資產(chǎn)生的負(fù)債亦非合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的單方負(fù)債，應(yīng)屬于項(xiàng)目負(fù)債。

20.如何理解農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁法第二條規(guī)定的“訂立”農(nóng)村土地承包合同發(fā)生的糾紛

《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁法》第2條規(guī)定，“訂立”土地承包合同發(fā)生的糾紛，是指合同訂立過(guò)程中，圍繞當(dāng)事人締約能力、合同形式、合同訂立時(shí)間的確認(rèn)、格式條款的理解與適用、締約過(guò)失責(zé)任的認(rèn)定與承擔(dān)等發(fā)生的糾紛，不包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生的糾紛。對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)而提起的民事訴訟，人民法院應(yīng)按照最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第1條第2款規(guī)定，告知當(dāng)事人向有關(guān)行政主管部門申請(qǐng)解決。

21.案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，當(dāng)事人以此為由主張合同有效，申請(qǐng)?jiān)賹彽模嗣穹ㄔ翰挥柚С?/span>

土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。而在案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，當(dāng)事人以劃撥土地已經(jīng)由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)為由，主張劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效，申請(qǐng)?jiān)賹彽模嗣穹ㄔ翰粦?yīng)支持。

22.出讓人向聯(lián)合競(jìng)拍一方當(dāng)事人發(fā)出成交確認(rèn)書(shū)并與其簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，該競(jìng)買人就出讓土地的履行、解除等單獨(dú)起訴出讓人的程序問(wèn)題

當(dāng)事人簽訂聯(lián)合競(jìng)買協(xié)議約定雙方出資競(jìng)買建設(shè)用地使用權(quán)，并由一方辦理土地摘牌手續(xù)，領(lǐng)取土地成交確認(rèn)書(shū)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。出讓人向該方當(dāng)事人發(fā)出成交確認(rèn)書(shū)并與其簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，簽訂合同的競(jìng)買人就出讓土地的履行、解除等單獨(dú)起訴出讓人的，另一方聯(lián)合競(jìng)買人不屬于必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人。

23.當(dāng)事人就他人承包的土地主張權(quán)利，人民法院應(yīng)當(dāng)受理并作出裁判

未獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的當(dāng)事人，不向村民委員會(huì)要求承包土地，而以自己是該村某一土地承包經(jīng)營(yíng)戶的家庭成員為由，針對(duì)他人已經(jīng)承包經(jīng)營(yíng)的土地，主張成為該農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)共有人的，屬于平等主體之間的民事權(quán)益之爭(zhēng)，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，并依據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第26條規(guī)定，對(duì)其是否屬于該戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的共有人作出裁判。

24.農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后土地被征收，征地補(bǔ)償款是否歸受讓方所有

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后，原承包人即退出承包關(guān)系，受讓方與發(fā)包方形成新的承包關(guān)系，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生變更，受讓方成為新的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人。土地被征收后，受讓方有權(quán)享有相應(yīng)的土地補(bǔ)償費(fèi)。

25.房屋登記權(quán)利人出賣共有房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定條件的合同效力問(wèn)題

出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同，出賣登記在其名下房屋，不符合《物權(quán)法》第97條關(guān)于共有物處分的規(guī)定或者當(dāng)事人的另行約定，如果買受人是善意，且買賣合同約定的對(duì)價(jià)合理，但未辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)的，其他共有權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

26.當(dāng)事人就簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同后未實(shí)際取得承包土地而提起訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)即已設(shè)立。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員就未取得該合同項(xiàng)下承包土地與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生的糾紛，屬于平等民事主體之間的民事糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件予以受理。

27.出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合法律規(guī)定或者共有人約定的條件，買受人請(qǐng)求強(qiáng)制履行房屋買賣合同的糾紛處理

出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合《物權(quán)法》第97條規(guī)定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買賣合同有效的情況下，買受人請(qǐng)求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出賣該共有房屋，并表示不予協(xié)助辦理該房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)駁回買受人關(guān)于繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。

28.集體經(jīng)濟(jì)組織作出的土地承包方案調(diào)整決定違反法律規(guī)定、侵害承包人權(quán)益的，依法應(yīng)予撤銷

集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)召開(kāi)村民會(huì)議等方式，作出土地承包方案調(diào)整的決定，違反《農(nóng)村土地承包法》對(duì)承包權(quán)保護(hù)等法律規(guī)定，侵害承包人權(quán)益的，承包人依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，向人民法院起訴請(qǐng)求撤銷該決定的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

29.法律關(guān)系是民間借貸還是商品房買賣的認(rèn)定

不簽訂書(shū)面的借款合同，以簽訂商品房買賣合同并登記備案的方式作為擔(dān)保，同時(shí)簽訂回購(gòu)協(xié)議，然后再用出借人向借款人實(shí)際交付款項(xiàng)的方式建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是目前一些民間借貸當(dāng)事人選擇的借貸方式。判斷當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)，不能僅看合同的名稱、形式和內(nèi)容，更重要的是分析當(dāng)事人之間法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)。如果商品房買賣合同中售房方并未準(zhǔn)備實(shí)際交付房屋，而購(gòu)房一方亦不關(guān)心取得所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)，且雙方當(dāng)事人的關(guān)注點(diǎn)集中在回購(gòu)協(xié)議及其相應(yīng)的違約金上，則足以證明雙方之間真實(shí)的法律關(guān)系是民間借貸。

30.債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人間達(dá)成以物抵債協(xié)議但未履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，該協(xié)議效力如何確定

債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人達(dá)成以物抵債協(xié)議，在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議，債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認(rèn)所抵之物的所有權(quán)歸自己的，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。但經(jīng)釋明，當(dāng)事人要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理。

31.買賣合同尚未履行完結(jié)，買受人請(qǐng)求確認(rèn)其為房屋所有權(quán)人的，不屬于物權(quán)確認(rèn)爭(zhēng)議

確認(rèn)物權(quán)以存在物權(quán)歸屬爭(zhēng)議為前提。買賣合同尚未履行完結(jié)，買受人請(qǐng)求確認(rèn)其享有標(biāo)的物之所有權(quán)的，不符合《物權(quán)法》第33條規(guī)定的物權(quán)歸屬爭(zhēng)議，不應(yīng)納入物權(quán)確認(rèn)之訴。

32.如何區(qū)分合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中的清理?xiàng)l款與“名為合作實(shí)為借貸”合同

合同約定，一方出地，另一方出資，設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，按照出資比例享有項(xiàng)目公司股東權(quán)益，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。從約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容看，協(xié)議性質(zhì)為共同出資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同。合同還約定，終止履行后接受出資一方返還出資方投資款本金及按同期銀行貸款利率四倍支付利息，依據(jù)《合同法》第97條、第98條規(guī)定，此約定性質(zhì)為合同終止履行后的清理?xiàng)l款，不屬于最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第26條規(guī)定的名為合作合同實(shí)為借款合同情形。

33.涉及農(nóng)村集體所有土地的委托代建合同中對(duì)外銷售利潤(rùn)分配條款的效力如何認(rèn)定

涉及農(nóng)村集體所有土地的委托代建合同中的對(duì)外銷售利潤(rùn)分配條款具有合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的性質(zhì)，當(dāng)事人主張利潤(rùn)分配等合同權(quán)利的，應(yīng)提供政府部門關(guān)于土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地計(jì)劃等審批文件或者證明。雖提供了上述文件或證明，但在一審法庭辯論結(jié)束之前土地性質(zhì)仍未變更為國(guó)有土地的，該利潤(rùn)分配條款按無(wú)效處理。

34.以劃撥土地使用權(quán)與他方簽訂的合作建房合同效力認(rèn)定

按照約定履行步驟依法改變劃撥用地性質(zhì)實(shí)現(xiàn)合作開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)期目標(biāo)，土地實(shí)現(xiàn)變性前發(fā)生糾紛，不能因此否定前期簽訂的合作建房合同效力。合同當(dāng)事人依約占有不動(dòng)產(chǎn)的履約行為為合法占有，受物權(quán)法保護(hù)，足以對(duì)抗對(duì)方提出的騰遷請(qǐng)求。

35.當(dāng)事人協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系并建立商品房買賣合同關(guān)系的，如何確定雙方法律關(guān)系的性質(zhì)及借款本息數(shù)額

借款合同到期借款人未按約歸還借款，雙方當(dāng)事人經(jīng)對(duì)賬協(xié)商，決定終止借款合同關(guān)系并建立商品房買賣合同關(guān)系，除存在法定無(wú)效情形的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人意思表示，確定雙方法律關(guān)系轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同關(guān)系。對(duì)于雙方約定轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款的借款本金及利息的數(shù)額，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方之間原借款合同及借款、還款等證據(jù)予以審查認(rèn)定，不宜僅按照雙方合同約定直接確認(rèn)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款的欠款數(shù)額。

36.商品房買賣預(yù)約合同與本約合同的區(qū)分

在審理商品房買賣合同糾紛中，區(qū)分當(dāng)事人訂立的協(xié)議是商品房買賣的預(yù)約合同還是本約合同，要結(jié)合當(dāng)事人立約時(shí)真實(shí)意思以及法律、司法解釋對(duì)于商品房買賣合同形式要件的要求進(jìn)行綜合鑒定，關(guān)鍵在于區(qū)分合同是否還存在法律或事實(shí)上的障礙，導(dǎo)致合同部分條款缺失或不確定的情形。如果存在這類情形，一般應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同；如果不存在此種情形，無(wú)論合同名稱為何，均應(yīng)視為商品房買賣合同。

37.拍賣中承租人為競(jìng)買人時(shí)，是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

拍賣中承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但如果承租人以競(jìng)買人身份拍得買受物后主張損害賠償，人民法院不應(yīng)支持。

來(lái)源：最高人民法院司法案例研究院