物業服務糾紛案件審理中的兩個特殊問題

Two Particular Issues in Hearing Realty Management Cases

　　物業服務合同糾紛與其他類型合同糾紛相比，具有一定的特殊性。從權利義務主體看，業主一方具有群體性，業主個體作為物業服務合同實體權利義務的承擔者，在程序上往往要按照業主大會的決議、以業主委員會的名義維護權利。從合同的標的看，作為物業服務合同標的的物業公共服務行為具有“公共物品”屬性，物業服務在效用上具有不可分割性和相互依賴性，在消費上具有非競爭性，在物業服務區域內具有非排他性。[1]從物業服務市場看，小區物業服務者享有自然壟斷地位。[2]當前，我國物業服務市場還很不成熟，我國《合同法》確立的一些交易規則難以適用到物業服務合同中。因為這些特殊性，法院在審理物業服務合同糾紛時，有必要探索一些特殊規則，確保物業服務糾紛得到妥善處理。特別是訴訟主體問題和變更物業服務價格問題，值得我們進一步探討。

　　一、據以研究的案例[3]

　　2005年3月，北京市海淀區美麗園小區業主委員會（以下簡稱美麗園業委會）起訴至北京市海淀區人民法院，稱北京市鴻銘物業管理有限公司（以下簡稱鴻銘物業公司）是美麗園小區開發商指定的前期物業管理企業。業主委員會應廣大業主要求，就業主反映強烈的物業費問題進行了調查核實，經核對相關材料并征詢有關部門得知鴻銘物業公司在收費上確有與事實不符之處，尤其是小區總體住宅建筑面積、小區住宅套數、小區電梯規格和數量、高壓水泵數量等方面存在明顯錯誤與虛假，導致大幅度虛抬了物業費的收費數額。同時，在業主未與鴻銘物業公司簽訂中小修特別委托協議的情況下，強行按照建筑面積收取室內中小修費。美麗園業委會的訴訟請求包括：1．判令鴻銘物業公司將保安費變更為按5元/戶月收取；2．判令鴻銘物業公司將保潔費變更為按3元/戶月收取；3．判令鴻銘物業公司將垃圾清運費變更為按2．5元/戶月收取；4．判令鴻銘物業公司將未曾書面特別委托的業主的室內小修費取消；5．判令鴻銘物業公司將未曾書面特別委托的業主的室內中修費取消；6．判令鴻銘物業公司自2003年9月1日起無條件將各項費用統收服務費取消，并返還已收取的該項費用；7．判令鴻銘物業公司自2002年9月3日起無條件將共用天線管理費取消，并返還已收取的該項費用；8．判令鴻銘物業公司將電梯維保費變更為按實際電梯規格、數量（111部）及小區實際住宅建筑面積（210569．26平方米）計算收取，即按0．359元/平方米月收取；9．判令鴻銘物業公司將電梯運行費變更為按實際電梯規格、數量（111部）及小區實際住宅建筑面積（210569．26平方米）計算收取，即按0．463元/平方米月收取（一層業主除外，仍執行原免收約定）；10．判令鴻銘物業公司將高壓水泵費變更為按實際可收費高壓泵組數及小區實際住宅建筑面積（210569．26平方米）計算收取，即按0．008元/平方米月收取；11．判令鴻銘物業公司立即中止未經業主同意利用業主共有財產擅自對外簽訂的 《電梯廣告位租賃合同》，并將相關收益返還業主；12．判令鴻銘物業公司將已收取但實際未建的公共廁所的物業管理費和采暖費返還業主；13．判令鴻銘物業公司將收取的營業稅由5．5％變更為5％。一審法院經審理后確認：美麗園業委會與鴻銘物業公司之間并沒有雙方認可的物業管理服務合同及相應的收費標準。鴻銘物業公司原收取物業管理費用的標準是公約中制定的標準，后國家行政主管部門相繼頒布了相關規定和文件，取消了部分收費項目，變更了部分項目的收費方式或標準。美麗園業委會提出的前7項要求訴訟請求，均與國家行政主管部門規定和文件中的標準一致，在雙方當事人沒有協商一致的情況下，執行國家行政主管部門規定的標準符合公平原則，鴻銘物業公司也應當按照上述標準執行。現根據鴻銘物業公司提供的證據，在目前鴻銘物業公司制定和執行的收費標準中，上述收費項目的標準和計費方法與國家行政主管部門規定的標準及美麗園業委會的上述要求并無矛盾。美麗園業委會提出的第8、9、10項訴訟請求，在國家行政主管部門規定的標準中并無可以參照的計算方法，故上述收費標準是美麗園業委會單方面提出的意思表示，上述條件鴻銘物業公司不予接受，而雙方當事人又沒有對上述相關項目的物業管理收費標準達成一致，故在目前的情況下，或者由美麗園業委會根據《物業管理條例》的規定，組織召開業主大會，選聘新的物業管理企業；或者按照國家行政主管部門的相關標準執行。而按照國家行政主管部門的相關標準執行，則鴻銘物業公司收費方法、標準是否合法、合理，應由國家行政主管部門負責監督、檢查。本案中，北京市發展和改革委員會已經于2004年10月對鴻銘物業公司的價格行為進行了檢查，并已經對其存在的價格違法問題進行了處理，故現美麗園業委會要求鴻銘物業公司變更相關物業管理項目的收費標準，沒有法律依據。就美麗園業委會要求判令鴻銘物業公司立即中止未經業主同意利用業主共有財產擅自對外簽訂的“電梯廣告位租賃合同”并將相關收益返還業主的訴訟請求，鑒于美麗園業委會已經確認其已經與廣告公司簽訂了電梯廣告位租賃合同，故鴻銘物業公司所簽訂的相關合同已經被美麗園業委會實際中止。同時，美麗園業委會沒有提供證據證明鴻銘物業公司的相關收益的具體數額，對其該部分訴訟請求，不予支持。就美麗園業委會要求判令鴻銘物業公司將已收取但實際未建的公共廁所的物業管理費和采暖費返還業主的訴訟請求，上述設施根據相關證據已經進行了分攤，故鴻銘物業公司實際收取了該部分面積的物業管理費和采暖費，該部分面積如未建設，鴻銘物業公司應當將收取的相關費用予以退還。但目前美麗園業委會沒有證據證明鴻銘物業公司實際收取相關費用的數額，如按照該部分面積并根據鴻銘物業公司的收費標準計算，又與實際收取數額不符，故該部分款項應待具體數額確定后再由鴻銘物業公司予以退還。據此，于2005年9月14日判決駁回美麗園小區業主委員會的訴訟請求。

　　判決后，美麗園業委會不服，提出上訴。二審法院認為，美麗園業委會要求保安費為5元/戶月，保潔費為3元/戶月，垃圾清運費為2．5元/戶月，以及取消共用天線管理費和沒有經過業主特別委托的小修費、中修費，均符合公約規定，而且鴻銘物業公司對此也無異議，故應予準許；但其中有關多收取的共用天線管理費的停收和返還問題已經由相關主管部門進行了行政處理，故無須再予以重復處理。公約中規定的各項費用統收服務費標準為1元/戶月，其文件依據為京房價字[1997] 第196號，因此，雖然在2003年9月1日《物業管理條例》已經生效，但在京房價字[1997]第196號未失效前，不能當然認為收取各項費用統收服務費缺乏依據。因鴻銘物業公司已經同意在2003年9月1日以后取消此項收費，故在2003年，美麗園小區業主仍應按公約規定的1元/戶月標準交納此項費用，但在2004以及2005年，則不必交納該費用；至于已經收取的該費用，因并非缺乏依據，故鴻銘物業公司無需退還。根據公約規定經核算后，電梯維保費應為0．405元/平方米月，電梯運行費應為0．552元/平方米月，而美麗園業委會要求分別按0．359元/平方米月和0．463元/平方米月收取，屬于計算錯誤，故不能完全以其請求為準，其中一層住戶應當免收電梯運行費。因水泵實際只有1組，故根據公約規定，經核算后的高壓水泵費收取標準應為0．008元/平方米月。而鴻銘物業公司公布的價目表中沒有收取此費用，這顯然違反公約規定，且美麗園業委會也不同意，故屬于違約行為，應予糾正。在庭審中，鴻銘物業公司就其所述的應向產權人收取的0．5％教育和城建附加稅，沒有提供文件依據，故仍應按規定只能加5％的營業稅向產權人收取相應費用。鴻銘物業公司認可自己收取了電梯廣告位的租賃收益，并愿意返還，但此費用的返還方式應當由權利人即美麗園小區全體業主或者業委會決定或經其同意，故鴻銘物業公司無權單方面要求以在收取物業管理費時予以折抵這種方式返還。因電梯廣告位以往的具體經營是由鴻銘物業公司掌握控制，相關收益狀況的證據同樣是由鴻銘物業公司掌握控制，但在本訴訟中，鴻銘物業公司卻拒不就此問題提供相關證據，顯然無正當理由，依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第75條，美麗園業委會要求按18萬元返還此筆收益的主張成立。同理，美麗園業委會主張的按3533．76元返還多交的公廁用房供暖費和物業管理費同樣成立。由于美麗園業委會沒有提供證據證實鴻銘物業公司至今仍租賃使用電梯廣告位并簽有合同，而且其要求的中止鴻銘物業公司擅自對外簽訂的電梯廣告位租賃合同涉及案外人利益且該案外人并不明確，故在本次訴訟中無法處理，應另行解決。綜上，二審判決：1．撤銷北京市海淀區人民法院（2005）海民初字第8821號民事判決。2．在2003年到2005年，美麗園小區物業管理費中鴻銘物業管理有限公司應收取的保安費為每戶每月5元，保潔費為每戶每月3元，垃圾清運費為每戶每月2．5元，高壓水泵費為每月每平方米0．008元，電梯維保費為每月每平方米0．405元，一層住戶的電梯運行費免收，其他住戶的電梯運行費為每月每平方米0．552元，應加稅率為5％，3．自2003年到2005年，美麗園小區物業管理費中沒有經過業主特別委托的小修費、中修費鴻銘物業管理有限公司不得收取；4．美麗園小區物業管理費中鴻銘物業管理有限公司應收取的各項費用統收服務費在2003年為每戶每月1元，在2004年和2005年不得收取；5．自本判決生效后10日內，鴻銘物業管理有限公司將電梯廣告位的租賃收益18萬元、公廁用房供暖費和物業管理費3533．76元返還給美麗園小區業主委員會；6．駁回美麗園小區業主委員會其他訴訟請求。鴻銘物業公司不服終審判決，申請再審。再審判決維持二審判決。

　　二、物業服務合同的主體和訴訟主體

　　上述案件在原審時，被媒體稱為業主委員會作為訴訟主體勝訴的第一案，但對業主委員會為什么能夠作為訴訟當事人，業主個體、業主大會能否作為訴訟當事人等問題，還需要我們作出進一步分析。

　　（一）業主是否可以列為訴訟當事人

　　如果物業服務合同糾紛僅涉及特定業主，而不屬于物業管理區域的公共事務，特定業主當然可以自己名義提起訴訟，但如果糾紛涉及物業管理區域的公共事務，是否能以業主名義提起訴訟呢？從實體法律關系上來看，業主是物業服務合同法律關系的主體，是物業服務合同權利義務關系的承擔者。而業主大會和業主委員會作為業主的議事和執行機構，不享受物業服務，也不繳納物業費，因此不是物業服務合同法律關系的主體。北京市高級人民法院《關于審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》第9條“物業管理企業因業主違反物業服務合同的約定而起訴業主委員會或要求將業主委員會列為共同被告的，不予準許”的規定，就是確認實體法律關系的主體是業主，而不是業主委員會。

　　但是，單個業主不能決定物業服務的公共事務。如前所述，物業服務具有不可分割性和相互依賴性，不可能或者很難分解到每一位業主身上。而且，在有的場合，單個業主對物業服務合同提出的要求，對業主的整體利益可能是一種損害。例如少數業主要求解聘物業公司，就可能對大多數業主的利益造成損害。因此業主必須組成業主大會，共同決定公共事務。在這種情況下，單個業主不能作為原告，就公共事務對物業公司提起訴訟。對單個業主就公共事務提起訴訟的，應當裁定駁回起訴。

　　綜上，在沒有成立業主委員會的情況下，業主要維護公共權益，就應當召開業主大會，由業主大會作出決議，由業主共同提起訴訟。根據我國《民事訴訟法》第54條，當事人一方人數眾多的共同訴訟，可以由當事人推選代表人進行。但是，在適用《民事訴訟法》關于代表人訴訟的有關規定時，應當考慮物業服務合同糾紛的特殊性。例如，對《民事訴訟法》第54條關于“代表人變更、放棄訴訟請求或者承認對方當事人的訴訟請求，進行和解，必須經被代表的當事人同意”的規定中“被代表的當事人同意”，不應當理解為每位業主的同意，而應當理解為經業主大會同意。所謂“經業主大會同意”，就是業主按照《物業管理條例》第12條的規定，召開業主大會和投票，做出決定，該決定對全體業主均具有約束力。

　　（二）業主大會是否可以作為訴訟當事人

　　我國《物業管理條例》第8條、第9條規定，物業管理區域內全體業主組成業主大會；一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會在我國立法和審判實務中，是否具備起訴和應訴的主體資格，有不同的主張。有觀點認為，業主大會雖不具有法人資格，但應是一個社團組織，享有在本物業管理區域物業管理事務上的民事權利能力。[4]目前公布的《中華人民共和國物權法（草案）》第87條規定：“侵害業主共同權益的行為，對物業管理機構等違反合同發生的爭議，業主會議經三分之二以上業主同意，可以以業主會議的名義提起訴訟、申請仲裁；業主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。”這一規定，也是肯定了業主大會的當事人能力。

　　筆者認為，業主大會在訴訟中不應列為訴訟當事人。首先，業主大會并不是物業管理合同的當事人。從《物業管理條例》的規定來看，根據條例第6條和第7條，享有和承擔物業服務合同權利義務的是業主而不是業主大會。從物業服務合同的內容看，簽訂物業服務合同的主體也是業主，如果業主大會在物業服務合同的簽訂中發揮了作用的話，也只是對涉及物業管理區域內的公共事務進行表決，業主大會本身并不承擔物業服務合同確定的權利義務。其次，業主大會并不是民事訴訟法中的其他組織。根據《物業管理條例》第11條，業主大會只是業主團體的內部議事、決策機構或者議事、決策程序。如果把業主團體比作公司，業主大會就相當于股東大會，顯然，公司對外發生債權債務關系時，我們不會把股東大會作為權利義務關系的主體或者訴訟當事人。所以，業主大會不具備當事人能力，在沒有成立業主委員會的情形下，應當以業主名義以代表人訴訟的方式提起訴訟；有業主委員會的情形下，可以以業主委員會的名義提起訴訟。

　　（三）業主委員會的當事人能力

　　業主委員會是否具有主體資格，世界各國立法例有三種模式：[5]法人式、非法人式和折衷式。法人人格模式是賦予業主委員會法人人格，業主委員會有獨立的民事權利能力、民事行為能力和訴訟主體資格，法國和我國香港地區的立法屬于這種模式。非法人模式認為，業主委員會不具有法人人格，沒有民事權利能力和民事行為能力，業主委員會屬于不具有法人人格的非法人團體，這種模式以德國和我國臺灣地區立法為代表。非法人團體雖然不具有法人資格，但“無權利能力社團與有權利能力社團的法律地位越來越近”，[6]在民事訴訟中，也可以享有起訴與應訴的權利。折衷模式是根據區分所以權人數量的多少而決定能否成立法人，區分所有權人超過一定數量的，可以決議并登記成立法人，區分所有權人總數在一定數量之下的，為無權利能力社團。日本是該模式的代表。

　　我國《物業管理條例》第15條、第16條規定，業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會應當向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。一般認為，我國的業主委員會不具有法人地位。按照我國《民事訴訟法》第49條，作為非法人團體的其他組織可以作為當事人參加訴訟。最高人民法院《關于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條規定，“其他組織”是指合法成立，有一定組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。因此，業主委員會具有訴訟權利能力應當沒有法律障礙。問題的關鍵是，業主委員會并不是物業服務合同的主體，在物業服務合同糾紛中，為何成為適格當事人。此處發生了實體權利義務關系主體與程序權利義務主體不一致的情形，這在訴訟法上稱為訴訟擔當。所謂訴訟擔當，是指本不是權利或者民事法律關系主體的第三人，對他人的權利或法律關系有管理權，以當事人的地位，就該法律關系產生的糾紛而行使訴訟實施權，判決的效力及于原民事法律關系的主體。[7]訴訟擔當制度有利于訴訟當事人保護合法權益，有利于降低訴訟成本，我國應當承認和完善訴訟擔當制度。因此，在物業服務管理糾紛中，應當承認業主委員會的訴訟主體資格。

　　三、物業服務合同的變更

　　在美麗園小區一案中，業主委員會起訴要求變更物業收費價格，二審和再審支持了原告的大部分訴訟請求，變更了部分項目價格。由此引發了法院能否依業主申請變更物業服務價格的問題。

　　按照合同法的一般原理，合同變更主要有以下原因：一是因合同效力瑕疵產生的變更。根據我國《合同法》第54條的規定，因重大誤解訂立的合同、訂立合同時顯失公平的合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更。二是協議變更合同。根據我國《合同法》第77條，合同成立生效后，當事人協商一致，可以變更合同。三是情事變更。所謂情事變更，是指合同成立生效后，因當事人于訂立合同時不可預見的事情的發生或者不可歸責于雙方當事人的原因發生情事的變更，導致合同的基礎喪失或動搖，若繼續維持合同效力，有背于誠實信用原則，則受不利影響的一方當事人有權請求人民法院或仲裁機關變更合同內容或者解除合同。[8]

　　物業服務合同中價格的變更，當然可以適用上述規則。但由于物業服務合同的特殊性，也有必要適用一些特殊的規則。下面區分不同情況，分析物業服務價格變更的特殊規則。

　　（一）以物業服務合同系格式合同為由，請求變更物業服務價格

　　業主提出，物業服務合同是格式合同，其當時簽署物業服務合同時，并無選擇的余地，該協議不是其真實意思表示。而對比類似區域、相同檔次的其他小區的物業收費標準，本小區物業服務價格偏高。在上述情形下，如果業主沒有提出其他的理由，對此類變更物業服務價格的訴訟請求，不應予以支持，否則就會導致法院對合同的過度干預，影響物業服務市場的正常發展。如果業主與物業公司就變更物業服務價格不能達成一致意見，經業主大會作出決議，可以請求解除物業服務合同。

　　（二）以物業服務價格的計算依據不實為由，請求變更對這一主張，一般應予以支持，理由是物業公司在訂立物業服務合同時存在欺詐。根據我國《合同法》的規定，一方以欺詐手段使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更。合同變更的這一規則，對物業服務合同同樣適用。在美麗園小區案中，業主委員會主張，物業公司計算物業服務價格所依據的電梯部數、水泵臺數與實際情況不符，要求依據實際數量重新核算價格。二審和再審支持其訴訟請求是正確的。需要注意的是，因欺詐產生的撤銷權和變更權的除斥期間為1年，根據《合同法》第55條第1項的規定，具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起1年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。按照該規定，類推可知，請求人民法院或者仲裁機構變更合同的權利亦消滅。由于業主行使變更權須經業主大會決定，其程序復雜、難度很大，耗時漫長，如果嚴格依據該規定，業主的變更權極易消滅。因此，對該變更權除斥期間的起算時間，在審判實踐中，應當以業主大會討論確定物業公司存在欺詐行為時作為除斥期間的起算點。

　　（三）以物業收費不符合法規、規章確定的價格標準為由，請求變更

　　針對物業收費的范圍、收費標準，有關機關制定了一系列規范。對物業服務收費不符合價格標準的，業主委員會能否直接起訴要求變更呢？實踐中主要有三種觀點：第一種觀點認為這種情況應當由有關行政機關對價格違法行為進行處理，責令物業公司糾正價格違法行為，法院不應受理此類案件。第二種觀點認為，法院應當受理，但在雙方當事人對價格不能達成一致意見的情況下，法院不能替當事人定價，只能以合同約定的價格違法為由，判決合同約定的價格無效。第三種觀點認為，在物業服務收費高于有關價格標準，業主要求降低物業收費的情形下，法院可以直接按照價格標準的上限確定物業服務收費。

　　筆者認為，考慮到物業服務合同糾紛的特殊性，第三種觀點更為妥當。首先，法院應當受理和審理此類變更物業服務價格的請求。行政機關的處理是針對行政違法行為，而該行政違法行為同時侵害了業主的利益，業主當然有權請求人民法院保護其合法權益。其次，判決物業服務合同約定的價格無效也不是妥善的處理辦法。在物業服務糾紛中，如果業主一方不要求解除物業服務合同，法院就應當盡可能維持合同的正常履行，因為業主更換物業服務公司成本較高，更換物業服務公司的過程還會對小區的正常生活造成不良影響，不符合大多數業主的利益和社會和諧穩定。如果判決價格約定無效，雙方沒有履行合同的依據，勢必帶來小區物業服務的混亂。因此，妥善的處理辦法就是按照有關規定，直接變更物業服務價格，這種變更權也是一種特殊的合同變更權。在美麗園小區案中，業主委員會請求物業公司將未曾書面特別委托的業主的室內中小修費取消，請求物業公司自2003年9月1日起無條件將各項費用統收服務費取消，請求物業公司自2002年9月3日起無條件將共用天線管理費取消，上述請求均直接依據有關法規和規章。二審依據有關法規和規章，支持業主委員會的訴訟請求，從而變更了物業服務的價格，這種處理是正確的。

　　（四）以物業服務沒有達到法定、約定標準為由，請求變更這類案件一般情況是物業公司起訴業主要求給付物業費，業主以物業服務沒有達到法定或約定的標準，拒絕支付或者要求降低物業收費。對其他類型的合同糾紛，依據我國《合同法》第67條“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求”的規定，如果法院認定債務人的抗辯權成立，就可以認定債務人不履行相應債務不構成違約行為；如果認定債務人的抗辯權不成立，則認定債務人構成違約，應承擔違約責任。但對物業服務合同糾紛，不能這樣簡單處理。因為物業公司的服務不達標的程度差別很大，如果認定業主關于物業服務不達標的抗辯權成立，業主可以不交納物業費，勢必引起物業服務關系無法維持，而業主又難以選擇新的物業公司繼續提供物業服務；如果認定業主的抗辯權不成立，判決業主必須按照物業服務合同交納物業費，對業主又是不公平的，而且縱容了物業公司的違約行為。因此，法院必須在“業主有權拒絕交納物業費”和業主“必須按照合同全額交納物業費”兩種處理辦法之間，找到一個更妥當得處理辦法。在這種情形下，法院就有必要根據物業服務不達標的程度，酌情降低物業服務收費價格，既維持雙方物業服務關系，又保護了業主的合法權益。在審判實踐中，已經發生了不少這樣的案例。實踐表明，按照這種思路處理此類案件，效果是不錯的。

　　（作者單位：北京市第一中級人民法院）
　　【注釋】
[1]肖江平：“物業服務市場的自然壟斷及其規制思路”，載《法商研究》2006年第2期。
[2]同上注。
[3]參見北京市第一中級人民法院裁判文書“（2006）一中民再終字第8001號”。
[4]韓增輝、周珂：“物業管理中的業主自治機構法律性質淺析”，載《法學雜志》2005年第3期。
[5]胡志勇：“業主委員會訴訟主體資格探討”，載《法學雜志》2005年第3期。
[6]（德） 卡爾？拉倫茨：《德國民法通論》（上冊），王曉曄等譯，法律出版社2003年，第181—182頁。
[7]江偉主編：《民事訴訟法學原理》，中國人民大學出版社1999年版，第403—404頁。
[8]王家福主編：《民法債權》，法律出版社1991年版，第399—400頁。