房屋買賣居間合同中規(guī)避“跳單”條款的效力和“跳單”行為的認定

[案情]*

　　上海市虹口區(qū)人民法院經公開審理查明，2008年11月27日，原告上海中原物業(yè)顧問有限公司（以下簡稱“中原公司”）與被告陶德華簽訂了《房地產求購確認書》，第1條約定，陶德華愿意委托中原公司居間求購本市株洲路某室房屋；第2條約定，陶德華在驗看過該房地產后6個月內，本人或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與其有關聯(lián)的人與出賣方達成買賣交易或者利用了中原公司提供的信息、機會等條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶德華應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1％向中原公司支付違約金。11月30日，系爭房屋買賣雙方簽訂上海市房地產買賣合同，成交價為138萬元。2009年2月1日，陶德華取得系爭房屋的所有權。

　　中原公司訴稱：其帶陶德華實地看房，雙方簽訂房地產求購確認書后，陶德華隱瞞中原公司與房屋出售方完成了房屋交易過戶手續(xù)。陶德華“跳單”的行為構成違約，故要求陶德華支付相當于房屋實際成交價1％的違約金16,500元。

　　陶德華辯稱：“跳單”條款為格式條款，明顯加重了對方的責任，應認定為無效。2008年下半年，出售方分別委托中原公司、上海漢宇房地產顧問有限公司（以下簡稱漢宇公司）、上海愛建立好信房地產經紀有限公司（以下簡稱立好信公司）掛牌出售系爭房屋。中原公司對系爭房屋的掛牌價為165萬元，且?guī)盏氯A看房后未提供其他居間服務。陶德華沒有利用中原公司提供的信息、機會等條件達成交易，其有權選擇較低價成交，陶德華已支付漢宇公司全額傭金，故不同意中原公司的訴訟請求。

　　[審判]

　　上海市虹口區(qū)人民法院認為：依法成立的合同受法律保護。中原公司與陶德華于2008年11月27日簽訂的《房地產求購確認書》系雙方當事人真實意思表示，與法無悖，應為合法有效。《房地產求購確認書》中已明確約定陶德華有義務在驗看房地產后的6個月內，不得利用中原公司提供的信息而未通過中原公司與出賣方達成買賣交易，否則視為違約，并按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1％向中原公司支付違約金?，F陶德華從中原公司處獲知信息，但未通過中原公司而與出賣方簽訂了房屋買賣合同并取得所有權，理應按約承擔違約責任。依照《中華人民共和國合同法》第8條、第107條之規(guī)定，判決如下：陶德華應于判決生效之日起10日內向中原公司支付違約金13,800元。案件受理費212.5元，減半收取，計106.25元，由陶德華負擔。

　　陶德華上訴稱：其并未違約，房地產求購確認書為看房單，并非合同；賣方曾委托多家中介公司賣房，均未委托獨家代理，該房源信息為公共信息；陶德華有權選擇低價成交，經漢宇公司中介成交后，其已支付了全額傭金。請求撤銷原審判決，改判駁回中原公司的訴訟請求。

　　中原公司辯稱：其帶領實地看房后，陶德華利用該信息完成交易，根據房地產求購確認書應承擔違約責任，要求駁回上訴，維持原判。

　　上海市第二中級人民法院經審理查明，涉案房屋原產權人之一李寶萍于2008年9月26日、10月1日、10月19日分別委托中原公司、漢宇公司和立好信公司出售房屋。立好信公司、漢宇公司、中原公司分別于10月22日、11月23日、11月27日帶陶德華或曹美娟實地看房，中原公司報價165萬元。中原公司確認其僅提供了一次看房服務，之后未就房屋買賣事宜與陶德華進行任何聯(lián)系。11月30日，在漢宇公司居間下，陶德華、曹美娟與出賣方李寶萍、趙怡就涉案房屋簽訂《房地產買賣協(xié)議》，以138萬元成交。同日，曹美娟簽訂傭金確認書，并支付定金2萬元。12月6日，買賣雙方簽訂了《上海市房地產買賣合同》。后陶德華按約向漢宇公司支付傭金13,800元。原審法院認定的其余事實無誤，本院予以確認。

　　上海市第二中級人民法院認為：本案爭議焦點有三：一、陶德華與中原公司簽訂的《房地產求購確認書》的法律性質問題；二、《房地產求購確認書》中系爭第2條的效力問題；三、陶德華是否構成違約。

　　關于《房地產求購確認書》的法律性質問題。居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。陶德華與中原公司簽訂的《房地產求購確認書》約定，中原公司帶陶德華實地驗看涉案房屋，提供購房媒介服務，如陶德華與出賣方成交，應向中原公司支付傭金。該確認書符合居間合同的法律特征，具備居間合同的主要條款，應認定為居間合同。

　　關于系爭第2條的效力問題。《房地產求購確認書》系中原公司擬定的格式合同。系爭第2條是關于客戶跳開中介的違約責任條款，旨在保護中介公司作為居間人依法應當享有的權益，并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定為有效。

　　關于陶德華違約與否的問題。居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。但是如果任由委托人看房后跳開中介，則對居間人顯屬不公平，系爭第2條所約定的違約行為即是指委托人為逃避支付傭金為目的的不正當交易行為。根據合同法規(guī)定和雙方約定，如果委托人為了不交或少交傭金不正當地阻止傭金支付條件成就，如買賣雙方私下成交或另行委托他人成交的，視為條件已成就，委托人應向居間人支付傭金。本案中，房屋出賣方委托立好信、漢宇、中原等多家中介公司出售房屋，但均非獨家委托。上述三家中介公司均向陶德華提供了涉案房屋信息及訂立合同的機會，并提供了實地查看房屋的媒介服務，但從時間先后順序上看，首先向陶德華報告訂約機會、提供看房服務的并非中原公司。而且，房地產價格系影響房地產買賣成交與否的主要因素，中原公司確認僅向陶德華提供了一次看房的媒介服務，其帶陶德華看房時的報價為165萬元，至提起本案訴訟時仍依據165萬元的價格計算違約金數額，中原公司確認其并未就價格問題與房屋買賣雙方進行過媒介。但是，漢宇公司作為居間方，最終通過提供媒介服務，以138萬元的價格促成房屋買賣雙方成交，涉案買賣合同的訂立并非由中原公司促成。在漢宇公司居間成功后，陶德華按約向漢宇公司支付了全額傭金13,800元。因此，陶德華并未為了逃避支付傭金的目的，與房屋出賣方私下成交或者不正當地利用中原公司的信息、機會另行委托他人成交，其行為不構成違約。

　　綜上，根據《中華人民共和國合同法》第424條、第426條第1款、第427條、第45條第2款、《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第3項之規(guī)定，判決如下：一、撤銷上海市虹口區(qū)人民法院（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決；二、中原公司要求陶德華支付違約金人民幣16,500元的訴訟請求，不予支持。一審案件受理費人民幣106.25元、二審案件受理費人民幣145元，合計人民幣251.25元，由中原公司負擔。

　　[評析]

　　近年來，隨著二手房交易日趨頻繁，買賣雙方通過中介公司進行房地產交易已成為一種普遍方式，賣方找多家中介公司掛牌、買方找多家中介公司看房的情形相當普遍，中介公司以房屋買受人與出賣人私下達成交易或另行委托他人居間（“跳單”、“跳中介”）為由，要求對方承擔違約責任的案件時有發(fā)生。本案即是因多家中介公司參與同一房屋居間交易而引起的違約金請求權糾紛。此類糾紛的爭議多集中在以下三點：一、客戶與中介公司簽訂的類似《房地產求購確認書》的合同的法律性質如何認定；二、“跳單”條款是否有效；三、多家中介參與同一交易僅一家成交，未成交中介是否有權以“跳單”為由要求委托人支付傭金或違約金。

　　一、委托中介公司求購房屋合同的法律性質

　　合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。居間人的義務是向委托人報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務，委托人的義務是在居間人促成合同訂立后向其支付居間報酬或傭金。

　　本案中，陶德華到中原公司表示買房的意愿，中原公司向陶德華提供房源信息，并帶陶德華實地看房，看房后與陶德華簽訂《房地產求購確認書》，明確約定：陶德華愿委托中原公司居間購房，中原公司帶陶德華實地驗看涉案房屋，提供購房媒介服務，傭金為房屋實際成交價的1％。該確認書符合《合同法》規(guī)定的居間合同的法律特征，具備居間合同的主要條款，應認定為居間合同。

　　二、“跳單”條款的效力

　　在居間合同法律關系中，居間人是為委托人服務的，這種服務表現為報告訂約的機會或者提供訂約的媒介，其目的在于通過居間活動取得傭金。但是，在房地產中介市場上，存在委托人“跳單”行為，如中介公司帶看房或介紹買賣雙方認識后，買賣雙方為不付傭金而私下成交，或者為少付傭金而一起到另一家中介公司成交。為了防止委托人“跳單”的不誠信行為，中介服務合同中普遍存在著“跳單”要承擔違約責任的合同條款，常見的即本案系爭第2條內容。

　　關于規(guī)避“跳單”條款的效力，一種意見認為，該條款并非格式合同，不存在合同法規(guī)定的無效情形，應為合法有效；另一種意見認為，《房地產求購確認書》系中原公司擬定的格式條款，中原公司只要帶委托人看了房，無需提供其他媒介服務，即可取得傭金，該條款明顯加重了對方的責任，免除了自己的責任，應認定為無效。

　　筆者認為，上述兩種意見均有不妥之處?！?a href="javascript:void(0);" fid="A191925" tiao="0" class="flink">合同法》第39條第2款規(guī)定：“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款”。根據本市房地產中介市場交易習慣，類似《房地產求購確認書》的合同通常是中介公司為了重復使用而預先擬定，并且就條款內容在訂立時未與對方協(xié)商，因此應認定為格式條款。《合同法》第40條規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”。“跳單”條款是關于客戶跳開中介公司的違約責任條款，是指中介公司履行帶看房的報告義務后，委托人如有惡意逃避傭金支付行為的，應當支付相當于傭金的違約金；并不是指中介公司只要參與交易，無論成交與否，均可獲取傭金，否則中介公司只要靜待其他中介公司促成交易，即可坐收相當于傭金的違約金；而委托人在未委托獨家代理的情況下，對參與交易過程但未促成交易的中介公司均需支付成交價1％的傭金，可能導致其支付雙倍甚至多倍傭金的結果，顯失公平。因此，“跳單”條款旨在保護中介公司作為居間人依法應當享有的權益，防止當事人利用已獲得的服務進行私下交易的背信行為，其雖為格式條款，但并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，故應認定為有效。

　　三、“跳單”違約行為的構成要件

　　《合同法》第426條、第427條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬”。但是如果任由委托人看房后跳開中介公司，逃避支付傭金的約定義務，則對居間人顯屬不公平。如上所述，系爭第2條所約定的違約行為是指委托人以惡意逃避支付傭金為目的的不正當交易行為。根據《合同法》第45條第2款規(guī)定：“當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就”。如果委托人為了不交或少交傭金而不正當地阻止傭金支付條件成就，視為條件已成就，委托人應向居間人支付傭金。筆者認為，遵循誠實信用、平等保護—既要維護房屋交易雙方的合法權益，也要促進房屋中介市場有序發(fā)展的原則，“跳單”違約行為的認定應滿足四個條件：（一）中介公司的委托權限，是一般代理還是獨家代理；（二）中介公司是否提供了房源信息或成交機會，并且積極履行媒介服務；（三）委托人是否利用該信息、機會與出賣方私下成交或另行委托他人居間成交；（四）委托人是否存在逃避支付（不付或少付）傭金的惡意。

　　結合本案分析如下。

　　從第一個要件委托權限上看，房屋出賣方委托立好信、漢宇、中原等多家中介公司出售房屋，但均非獨家委托，陶德華亦未委托中介公司獨家代理。

　　從第二個要件中介公司媒介服務上看，三家中介公司均向陶德華提供了涉案房屋信息及訂立合同的機會，并提供了實地查看房屋的服務。但從時間先后順序上看，首先向陶德華報告訂約機會、提供看房服務的亦非中原公司，且中原公司確認其僅向陶德華提供了一次看房的媒介服務，而漢宇公司帶看房后積極進行其他媒介服務。

　　從第三個要件成交因素上看，漢宇公司有出售涉案房屋的委托權，且房地產價格系影響房地產買賣成交與否的主要因素，中原公司帶陶德華看房時的報價為165萬元，至提起本案訴訟時仍依據165萬元的價格計算違約金數額。中原公司確認其并未就價格問題與房屋買賣雙方進行過媒介，而陶德華對于165萬元的價格無法接受，也就是說中原公司以165萬元的價格無法促成買賣雙方成交。但是，漢宇公司作為居間方，帶陶德華看同一房源時報價較低，帶看房后積極與賣方李某協(xié)商價格，最終通過提供媒介服務，以138萬元的價格促成雙方房屋買賣成交。

　　從第四個要件委托人主觀惡意上看，在漢宇公司居間成功后，陶德華按約向其支付了1％的全額傭金13,800元，不存在逃避支付傭金義務的不正當目的。

　　綜上，陶德華的行為不構成違約。