1．涉及居住物業小區或發生在居住物業小區內的哪些糾紛，業主委員會可以直接起訴？ 答：業主委員會作為業主選任的維護業主利益的組織，對于涉及業主公共利益的事項，在履行一定手續后，業主委員會可以直接以自己的名義提起和參加訴訟。

2．業主委員會作為原告起訴，須履行哪些手續？ 答：業主委員會為涉及業主公共利益事項欲提起民事訴訟的，須經業主大會或業主代表大會，以合法決定通過。 業主大會或業主代表大會對訴訟與否作出的決定，對業主委員會及全體業主具有約束力。業主委員會非因主觀原因無法組織召開業主大會或業主代表大會的，可以由業主委員會直接提起訴訟，業主以業主公約或者其他方式授權業主委員會可以直接提起訴訟的，不需再經過業主大會或者業主代表大會的同意。

3．業主委員會怠于行使權利的，部分業主是否可以就涉及業主公共利益事項提起訴訟？ 答：有證據證明，雖經15％以上業主或業主代表要求，業主委員會仍拒不組織召開業主大會或業主代表大會，討論是否由業主委員會提起涉及公益事項的民事訴訟的，經物業管理區域內50％以上的業主議決決定，也可以選派訴訟代表人，對涉及公共利益的事項，提起民事訴訟。

4．部分業主實施了違反業主公約的行為的，業主委員會能否依據業主公約，對部分業主提起訴訟？ 答：業主委員會可以違反業主公約為由，對特定業主提起民事訴訟。

5．業主違反住宅使用公約和物業管理服務合同的，如何確定訴訟主體？ 答：特定業主具有違反住宅使用公約行為的，在業主委員會成立以前，相關業主可以作為原告提起訴訟。在業主委員會成立以后，應由業主委員會作為原告提起訴訟。 業主違反物業管理服務合同、或業主與物業管理企業就其他物業服務所作的約定，或者實施了妨礙物業管理企業履行約定服務內容行為的，物業管理企業可以對其提起訴訟。

6．對住宅出售單位拒不提供物業管理服務用房的，業主委員會可否提起民事訴訟？ 答：住宅出售單位未按規定提供物業管理服務用房的，業主委員會有權對其提起訴訟。

7．業主在什么情況下，可以對物業管理企業提起訴訟？ 答：業主以物業管理企業未履行或者未適當履行服務職能，對物業管理企業提起訴訟的，僅限于其個體利益受到妨礙或損害的情形。其他情形應由業主委員會依照法定程序決定并提起訴訟。

8．業主因相鄰方侵權而遭受損害，能否起訴物業管理企業？ 答：業主因相鄰方實施侵權行為并受到損害的，應以相鄰關系糾紛為由提起民事訴訟。如受害業主以物業管理企業不履行管理職責為由，起訴物業管理企業的，法院不予受理。 如業主實施的行為妨礙建筑物的正常使用及有害其他業主共有利益的，其他業主可以共有利益受到侵害為由提起訴訟。

9．涉及居住物業小區內部的哪些糾紛，不能作為民事案件受理？ 答：人民法院對下列起訴，不予受理。 （1）因選任、罷免業主代表、業主委員會委員發生糾紛，要求提起民事訴訟的； （2）業主之間對是否起訴、選聘物業管理企業等內部事務無法形成一致意見，要求提起民事訴訟的。

10．如果物業管理企業在履行物業管理服務合同中，與業主行使權利發生沖突，并產生糾紛，應該如何處理？ 答：物業管理企業在履行對物業的管理職能，或在為業主提供服務中，應避免對業主行使權利構成妨礙。 當履行管理、服務職責與保障業主權利不受侵犯之間發生沖突時，如果該行為的實施，是為全體或多數業主的利益而必須實施的行為，在物業管理企業盡了努力仍無法避免沖突發生的情況下，少數受影響的業主具有給予配合、提供方便的義務。 如果少數業主因履行上述配合和方便義務而遭受損害的，受有利益的其他業主應對造成的損害給予合理補償。

11．業主在家中被盜或人身受到損害后，能否以物業管理企業收取了保安費為由，要求其承擔賠償責任？ 答：物業管理服務合同所約定的保安服務，僅指物業管理企業為維護物業管理區域內的公共秩序和物業使用的安全，而實施的必要的正常防范性安全保衛活動。 物業管理企業不承擔確保物業管理區域內業主、使用人的人身、財產遭不法侵害的義務。業主或使用人因人身或財產受到第三者不法侵害而起訴物業管理企業的，經審理，如果物業管理企業已盡到保安注意義務，可不承擔損害賠償責任。業主或使用人與物業管理企業另有約定的除外。

12．住宅出售單位與物業管理企業簽訂的物業管理服務合同，對業主有無效力？ 答：住宅出售單位與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同，在前期物業管理中，對繼受該物業的業主具有約束力。繼受該物業的業主不得以物業管理合同非與業主委員會簽訂而不履行合同約定的義務。但在業主委員會依法成立后，業主委員會有權對前期物業管理服務合同關系作出調整。

13．物業管理企業因對小區內的公用設施疏于管理而給業主造成使用不便或損害的，該如何處理？ 答：物業管理企業因未依職責對小區的公用設施進行定期檢查、維護或及時搶修，導致公用設施不能正常使用的，物業管理企業應當及時排除妨礙；給業主造成損害的，還應當承擔損害賠償責任。

14．因住宅出售單位未提供物業管理用房而發生爭議的，該如何處理？ 答：住宅出售單位未按規定提供物業管理服務用房而被起訴的，如果該小區內尚有相應房屋可以作為物業管理服務用房的，人民法院應責令其提供；如該小區內已無適當的房屋，住宅出售單位應當依照便于物業管理企業行使服務職能和便于業主與物業管理企業溝通的原則，就近提供相應的房屋。

15．業主在什么情況下，可以對物業管理費的交納行使抗辯權？ 答：物業管理企業未履行服務、管理職能或履行服務、管理職能不符合約定的，業主可行使抗辯權。 如果物業管理費用是分不同項目收取的，則業主僅能就物業管理企業未盡職責部分的費用行使抗辯權，而不能以拒交全部物業管理費用的方式行使抗辯權。但物業管理企業拒收部分物業管理費的除外。

16．業主行使抗辯權不成立或部分成立的，滯納金該如何確定？ 答：依本《解答 》

17．物業管理服務合同期滿后，物業管理企業與業主委員會沒有續簽物業管理合同，但又對物業繼續進行了管理的，該如何確定其行為性質？ 答：物業管理服務合同所約定的服務期限屆滿后，業主委員會（前期物業管理期間，則為出售單位）未與物業管理企業重新簽訂物業管理服務合同，但物業管理企業仍然對物業進行管理，對業主進行了服務的，業主也接受其管理和服務的，可參照《合同法》第236條的規定，認定原物業管理服務合同繼續有效，但服務期限為不定期。 業主委員會或物業管理企業可隨時提出終止更新后的物業管理服務合同，但應提前3個月通知對方。

18．沒有成立業主委員會的居住小區，因物業管理費收取發生爭議，人民法院該如何處理？ 答：在《上海市居住物業管理條例》所規定的成立業主委員會的條件成就以前，物業管理企業應依照物價部門規定的比例收費標準，或物業管理企業與出售單位約定的合法收費標準收取物業管理費。具備了成立業主委員會的條件，由于出售單位的原因，致使業主委員會無法如期成立的，物業管理費的收取，有物價部門收費指導價的，以收費指導價為計算依據。無收費指導價的，則以物價評估機構所確定的評估價或市場相類似物業服務收費情況為計算依據。

19．因物業管理企業未及時向業主委員會移交物業檔案資料等有關材料而發生爭議的，可否作為民事案件受理？ 答：物業管理企業在物業管理服務合同終止或解除后，未按《上海市居住物業管理條例》的規定，及時向業主委員會移交物業檔案資料和有關賬務賬冊，移交業主共有的房屋、場地和其他財物的，業主委員會有權向法院起訴，要求判令物業管理企業返還。如果造成損失的，物業管理企業還應承擔賠償損失的民事責任。

20．業主委員會委員以業主委員會名義所為的行為，是否都可推定為業主委員會的行為，發生爭議該如何處理？ 答：業主委員會委員僅在被授權的范圍和期限內，為了全體業主或大多數業主的利益，可以以業主委員會委員的身份處理業主委員會的相關事務。業主委員會委員的行為超越被授權范圍和期限，對外構成表見代表的，業主委員會對外承擔了民事責任后，有權向該業主委員會委員追償。業主委員會委員超越被授權范圍和期限的行為，給業主直接造成損害的，業主可以直接要求該業主委員會委員承擔賠償責任。

21．部分業主對業主委員會決定提出異議的，應如何正確認定業主委員會決定的效力？ 答：除了根據《上海市居住物業管理條例》及相關解釋，需由業主大會及業主代表大會討論決定的事項外，業主委員會的決定，應視為代表了小區全體業主的意志。 占小區半數以上業主或業主代表否決業主委員會的決定的，該業主委員會的決定不發生效力。

22．業主委員會對外所承擔的民事責任，是否及于全體業主？ 答：業主委員會在訴訟中的地位及其承擔的責任，不因業主委員會委員的變更而受影響；業主委員會承擔的損害賠償責任，應當由全體業主共同承擔；有證據證明該損害是因部分業主委員會委員的故意或者重大過錯造成的，則應由該直接責任人承擔賠償責任。

23．上述解答，能否適用于物業使用人？ 答：上述解答所涉及的權利義務，除了依其性質，僅屬于業主可享有的權利或應履行的義務外，其余對法律適用的解答，準用于業主以外的物業使用人。

上海市高級人民法院民事審判第一庭關于審理物業管理糾紛案件有關問題的解答　　一、訴訟主體的認定

1．涉及居住物業小區或發生在居住物業小區內的哪些糾紛，業主委員會可以直接起訴？ 　　答：業主委員會作為業主選任的維護業主利益的組織，對于涉及業主公共利益的事項，在履行一定手續后，業主委員會可以直接以自己的名義提起和參加訴訟。

2．業主委員會作為原告起訴，須履行哪些手續？ 　　答：業主委員會為涉及業主公共利益事項欲提起民事訴訟的，須經業主大會或業主代表大會，以合法決定通過。 　　業主大會或業主代表大會對訴訟與否作出的決定，對業主委員會及全體業主具有約束力。業主委員會非因主觀原因無法組織召開業主大會或業主代表大會的，可以由業主委員會直接提起訴訟，業主以業主公約或者其他方式授權業主委員會可以直接提起訴訟的，不需再經過業主大會或者業主代表大會的同意。

3．業主委員會怠于行使權利的，部分業主是否可以就涉及業主公共利益事項提起訴訟？ 　　答：有證據證明，雖經15％以上業主或業主代表要求，業主委員會仍拒不組織召開業主大會或業主代表大會，討論是否由業主委員會提起涉及公益事項的民事訴訟的，經物業管理區域內50％以上的業主議決決定，也可以選派訴訟代表人，對涉及公共利益的事項，提起民事訴訟。

4．部分業主實施了違反業主公約的行為的，業主委員會能否依據業主公約，對部分業主提起訴訟？ 　　答：業主委員會可以違反業主公約為由，對特定業主提起民事訴訟。

5．業主違反住宅使用公約和物業管理服務合同的，如何確定訴訟主體？ 　　答：特定業主具有違反住宅使用公約行為的，在業主委員會成立以前，相關業主可以作為原告提起訴訟。在業主委員會成立以后，應由業主委員會作為原告提起訴訟。 　　業主違反物業管理服務合同、或業主與物業管理企業就其他物業服務所作的約定，或者實施了妨礙物業管理企業履行約定服務內容行為的，物業管理企業可以對其提起訴訟。

6．對住宅出售單位拒不提供物業管理服務用房的，業主委員會可否提起民事訴訟？ 　　答：住宅出售單位未按規定提供物業管理服務用房的，業主委員會有權對其提起訴訟。

7．業主在什么情況下，可以對物業管理企業提起訴訟？ 　　答：業主以物業管理企業未履行或者未適當履行服務職能，對物業管理企業提起訴訟的，僅限于其個體利益受到妨礙或損害的情形。其他情形應由業主委員會依照法定程序決定并提起訴訟。

8．業主因相鄰方侵權而遭受損害，能否起訴物業管理企業？ 　　答：業主因相鄰方實施侵權行為并受到損害的，應以相鄰關系糾紛為由提起民事訴訟。如受害業主以物業管理企業不履行管理職責為由，起訴物業管理企業的，法院不予受理。 　　如業主實施的行為妨礙建筑物的正常使用及有害其他業主共有利益的，其他業主可以共有利益受到侵害為由提起訴訟。

9．涉及居住物業小區內部的哪些糾紛，不能作為民事案件受理？ 　　答：人民法院對下列起訴，不予受理。 　　（1）因選任、罷免業主代表、業主委員會委員發生糾紛，要求提起民事訴訟的； 　　（2）業主之間對是否起訴、選聘物業管理企業等內部事務無法形成一致意見，要求提起民事訴訟的。